<투기지역 전면 해제‥효과 있을까?>
기사입력 2008-11-03 18:51 / 조세일보 / 임명규 기자
주택 72개 중 69개, 토지 88개 모두 해제
주택담보대출 규제 등 해제…숨통 트일 듯
다주택자 양도세 중과 유지로 매물 실종 우려도
지난 2003년부터 정부가 부동산 가격안정을 위해 지정해 온 주택 및 토지 투기지역이 전면 해제된다.
기획재정부는 3일 제57차 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역 해제요건을 완화하고, 완화된 요건에 따라 주택 및 투기지역을 대폭 해제하기로 했다.
투기지역 해제요건은 ▲지정 후 6개월 경과 ▲지정 전 3개월부터 현재까지 누계 가격상승률이 전국평균 또는 소비자물가 누계상승률 이하 ▲최근 3개월간 누계가격상승률이 전국평균 또는 소비자물가 누계상승률 이하 등으로 까다롭게 규정돼 있다.
이와 관련 재정부는 부동산 가격이 안정되는 등 지정사유가 해소됐다고 인정되는 경우에는 투기지역을 해제할 수 있도록 하는 포괄적 규정으로 개정했다.
이에 따라 오는 7일 관보게재 시점부터 전국의 투기지역이 대폭 해제되는데, 주택 투기지역은 72개 중 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 69개, 토지 투기지역은 88개 모두가 해제된다.
강남 3구의 경우에는 주택가격상승의 진원지인 점을 감안해 주택 투기지역 해제를 보류했다고 재정부는 설명했다.
주택 투기지역에서 해제되면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 완화되며, 6억원을 넘는 아파트는 총부채상환비율(DTI) 40%, 신규 주택담보대출 1건 제한 등의 주택담보대출 규제를 받지 않게 된다.
또한 토지 투기지역에서 해제될 경우에는 수용 후 부동산 대체 취득시 취·등록세 비과세 등의 혜택이 적용된다.
이를 통해 기존 투기지역으로 지정돼 규제를 받았던 수도권 지역의 아파트를 구입하려는 사람들이 직접적인 혜택을 볼 것으로 보인다.
한 부동산 전문가는 "규제완화로 인기단지와 비인기단지의 양극화는 더욱 심화될 것"이라며 "당장 시장에 내놓을 때 기대차익이 예상되는 인기단지나 분양권 급급매물 위주로 수요가 몰릴 것"이라고 전망했다.
김은경 스피드뱅크 팀장도 "시장 침체기에 자금 압박이 심한 계약자들은 등기 때까지 기다리지 않고 당장 차익을 내 되팔 수 있다"며 "매수자들로서도 기존아파트 매입보다는 상대적으로 자금부담은 적으면서 알짜 아파트를 골라 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 것"이라고 예상했다.
그러나 일각에서는 이날 발표된 '경제난국 극복 종합대책'에 다주택자 양도소득세 중과 해제방안이 빠져 있어 실질적으로 부동산 거래가 활기를 보일 수 있을지 의문이라는 시각도 있다.
또 다른 부동산 전문가는 "투기지역 해제나 지방주택 양도세 감면확대 같은 정책보다 다주택자에 대한 양도세 중과가 해제돼야만 부동산 거래가 활성화될 수 있을 것"이라고 지적했다.
정부의 한 관계자도 "1주택자에 대해서는 이미 고가주택 기준도 9억원으로 상향조정됐고, 일반세율과 장기보유특별공제가 적용되기 때문에 세부담이 크지 않다"며 "그러나 50~60%의 높은 양도세율과 장기보유특별공제가 적용되지 않는 다주택자는 매물을 내놓기 어려울 것"이라고 말했다.
<11·3 종합대책, 재건축 기대감에 강남권 매물 사라졌다>
기사입력 2008-11-03 19:14 최종수정2008-11-03 21:29 / 국민일보 / 최정욱 기자
정부가 재건축 아파트 규제 완화 등 참여정부에서 도입된 부동산 대책을 사실상 백지화했다. 극심한 부동산 경기침체를 극복하기 위해서는 시장 안정보다 규제로 왜곡된 시장 기능을 먼저 정상화해야 한다는 논리다. 이에 따라 참여정부 부동산 규제는 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 극히 일부만 남게 됐다. 정부의 이 같은 방침으로 일부 강남권 재건축 아파트 매물이 사라지는 등 시장은 즉각 반응했다.
◇용적률 높이고,임대주택 의무비율 폐지=정부는 3일 서울에서도 아파트 재건축시 용적률을 법적 한도까지 허용키로 했다. 현재 '국토 계획 및 이용에 관한 법률'에는 일반 주거지의 경우 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%가 한도다. 하지만 서울시는 조례 등을 통해 각각 170%, 190%, 210%로 낮게 적용하고 있다. 정부는 또한 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 임대주택 의무비율을 폐지했다. 다만 정비 계획 용적률을 초과해 받을 경우 초과 용적률의 30∼50%를 보금자리주택으로 짓게 하는 방식으로 개발이익환수제는 유지된다.
소형 주택 의무비율도 지방자치단체에 재량권을 부여해 대폭 완화했다. 현재 소형 주택 의무비율은 전용면적 60㎡ 이하가 20%, 60∼85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%지만 이를 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%로 하되 85㎡ 이하 비율은 각 시·도가 정하도록 했다. 이에 따라 서울 대치동 은마아파트 등 서울 강남권의 중층(15층 이하) 재건축 단지들은 사업성이 높아지게 됐다. 이미 일부 지역에서는 재건축 시장이 활기를 되찾을 것이라는 기대감이 고조되고 있다. 대치동 D공인 관계자는 "은마의 경우 가격이 하향세를 보이고 있지만 대책 예고에 2∼3일 전부터 일부 매물이 회수됐다"며 "급매로 나왔던 물건들도 추가하락 없이 거래가 성사됐다"고 말했다.
하지만 전문가들은 본격적인 가격 상승을 위해서는 급매물 소화 뒤 추격 매수세가 나타나야 하지만 현재 매수심리가 냉각돼 있어 한계가 있다는 전망이다. 물론 규제가 대부분 해제된 만큼 경기회복시에는 급등할 것이라는 우려도 많다.
◇서울 강남 3구 빼고 부동산 대출규제 폐지=부동산 경기 부양을 위해 현재 수도권 72개 시·군·구에 적용되던 주택투기지역은 서울 강남·서초·송파구 등 3곳만 빼고 모두 해제됐다. 수도권에만 남아 있던 투기과열지구 역시 이들 3곳 외에는 모두 풀렸다. 전국 88개에 달하는 토지투기지역도 전부 해제됐다.
기획재정부가 지정하는 투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입시 총부채상환비율(DTI) 40%도 적용받지 않게 된다. 국토해양부가 지정하는 투기과열지구에서 해제되면 계약 직후 분양권 전매가 가능해지고 청약 1순위 제한도 대부분 완화된다.
양도세 혜택도 일부 확대된다. 앞으로 2년 내 추가 취득한 지방 미분양 주택에 대해서는 양도세를 일반세율(6∼33%)로 적용, 1가구 2주택자는 무조건 양도소득의 50%, 3주택 이상은 60%를 내야 하던 것에서 감면을 받게 된다. 장기보유특별공제(10년간 최대 80%)도 적용된다. 또 1가구 1주택자가 실수요 목적으로 지방 1주택을 취득한 경우 1가구 1주택자로 인정되고 지방 주택에는 중과가 배제된다. 아울러 당초 강화키로 했던 1가구 1주택 양도세 비과세 거주 요건은 현재 수준(서울·과천·5대 신도시만 2년)이 유지된다.
대출규제 완화 등으로 중대형 갈아타기 등 거래가 끊긴 기존 주택시장에도 숨통이 트일 것으로 보인다. 하지만 경기회복이 전제되지 않는 한 빠른 시장 활성화는 기대하기 어렵다는 전망이 많다.
<투기지역 강남3區 빼고 다 풀어>
기사입력 2008-11-03 18:16 최종수정2008-11-04 07:36 / 매일경제 / 심윤희, 김선걸 기자
11ㆍ3 경제종합대책
정부가 침체된 부동산시장을 살리기 위해 강남구 서초구 송파구 등 강남 3구를 제외하고 주택투기지역과 주택투기과열지구를 전부 풀기로 했다. 토지투기지역은 전부 해제된다.
이에 따라 현재 서울 인천 경기 등 주택투기지역으로 묶여 있던 수도권 72곳 가운데 69곳이 이 규제에서 벗어나게 됐다. 또한 경기 가평군 등 일부 지역을 제외한 수도권 전 지역이 해당됐던 투기과열지구도 모두 풀리는 셈이다.
당초 강남 3구뿐 아니라 버블세븐 등 투기 우려가 있는 지역은 해제 대상에서 제외될 것으로 예상됐으나 주택시장의 침체 정도가 워낙 심각해 해제 폭이 커진 것으로 보인다. 강남 3구는 금융위기라는 불확실성이 해소될 경우 집값이 뜀박질할 가능성이 커 배제된 것으로 풀이된다.
투기지역 해제는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 완화를 의미한다. 집을 살 때 대출 여력이 크게 늘어나게 되는 셈이다.
투기지역이 해제되면 대출기간이 10년 이내이거나 대출기간이 10년 넘어갈 경우 6억원 초과 주택에 대해 40%가 적용되던 LTV는 주택 가격의 60%로 상향된다. 6억원 초과 아파트의 경우 현행 40%인 DTI 제한도 없어지게 된다.
또한 투기지역 내에선 아파트 담보대출을 1인당 1건밖에 받을 수 없었지만 그 제한도 풀리게 된다.
김규정 부동산114 팀장은 "실수요자들의 돈줄을 죄었던 대출 규제가 풀리는 효과가 있기 때문에 강남 3구에서 가깝고 6억원 이상 고가 아파트가 많은 용산구, 동작구, 성동구, 강동구 등이 수혜를 볼 것으로 보인다"고 말했다.
투기과열지구 해제로 나타날 가장 큰 변화는 2003년 이후 사라진 분양권 시장의 부활이다. 주택시장은 기존 재고 주택시장, 분양시장, 분양권시장으로 나뉘게 되는 셈이다.
강남 3구를 제외한 서울 강북 인기지역, 수도권 민간택지에서 분양되는 분양가상한제 제외 아파트는 계약 후 곧바로 전매가 가능해진다. 다만 분양가상한제가 적용되는 아파트는 제외된다.
예외적으로 분양가상한제가 적용되더라도 민간택지 비과밀억제권역의 경우 투기과열지구가 풀리면 전매제한이 1년으로 단축되기 때문에 이 지역은 계약 후 1년 뒤면 전매가 가능해진다.
<재건축, 임대주택 의무비율 없애고 소형평형 비율도 줄여>
기사입력 2008-11-04 03:24 최종수정2008-11-04 04:11 / 동아일보 / 홍수용 기자
세금 혜택 향후 2년간 지방 미분양 사서 되팔아도 중과세 안해
수요 확충 대출 쉽도록 서울 강남-서초-송파外 투기지역 해제
거래 유도 ‘수도권 전매제한 완화’ 기존 분양분에도 소급 적용
■ 건설 경기 부양책
정부가 3일 내놓은 ‘경제난국 극복 종합대책’ 중 가장 눈에 띄는 대책은 부동산 및 건설경기 활성화 방안이다. 여기엔 재건축 규제를 풀어 건설사의 수익기반을 넓혀줄 뿐 아니라 세금혜택과 대출규제 완화로 주택 수요를 늘리는 내용이 담겨 있다.
이런 부동산 정책은 거의 수도권에 초점을 맞추고 있지만 궁극적으로 경기가 살아나면 지방 경기 활성화에도 효과가 있을 것이라는 것이 정부의 기대. 하지만 건설경기의 연착륙이라는 정책목표를 넘어서 투기세력까지 일정 부분 용인하는 것 아니냐는 지적도 나온다.
○ 개포주공 용적률 240%로 상향
아파트 재건축 수익성을 결정하는 핵심 요인은 △용적률(대지면적 대비 건물바닥 총면적의 비율) △소형주택 비율 △임대주택 비율의 3가지다.
용적률이 높으면 아파트를 더 크고 높게 지을 수 있는데, 지금은 서울시가 조례를 통해 1종 일반주거지역에 170%, 2종 지역에 190%, 3종 지역에 210%로 용적률을 제한하고 있다.
이번에 정부가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 ‘조례에도 불구하고 도심 공급이 필요한 경우 법에 명시한 용적률 상한선까지 높일 수 있다’는 식으로 개정하면 일반주거지역의 용적률이 200∼300%로 높아진다.
일례로 서울 강남구 개포동 주공1단지 아파트의 용적률은 현행 177%에서 240% 안팎으로 대폭 높아진다. 이론적으로는 법정한도인 250%까지도 가능하지만 아파트 동(桐) 간 거리, 층고 제한 등을 감안한 실제 용적률은 한도보다 10%포인트 정도 낮아진다.
소형주택 의무비율은 전용면적 85m² 이하를 60% 이상만 지으면 되도록 바뀐다. 60m² 이하도 20% 이상 넣도록 한 종전 조항이 빠져 분양률이 높아질 것이라고 업계는 보고 있다.
재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 채우도록 한 의무조항은 폐지된다. 다만 지자체가 마련한 도시정비계획상의 용적률과 실제 허용된 용적률 간 차이의 30∼50%를 공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대 아파트를 뜻하는 ‘보금자리주택’으로 채워야 한다. 정비계획상의 용적률이 100%인데 허용 용적률이 250%라면 45∼75%(150%의 30∼50%)만큼을 보금자리주택으로 지어야 하는 것이다.
○ 지방 미분양 해소 위해 세제지원
이달 3일부터 2010년 말까지 지방 미분양 주택을 사서 다주택자가 되는 사람에게 양도소득세를 무겁게 매기지 않기로 한 방안은 대표적인 주택 수요 진작책이다.
지금은 집을 2채 가진 사람에게 양도차익의 50%, 3채 가진 사람에게 양도차익의 60%의 양도세율을 매기지만 지방 미분양주택을 사서 되팔 때는 9∼36%의 일반세율을 적용하겠다는 것이다.
또 이미 집을 1채 갖고 있는 사람이 근무지 이전, 질병 치료 등 실수요 목적으로 지방 주택을 취득하면 1주택자로서의 지위를 인정해 양도세를 유리하게 부과키로 했다. 지금은 서울에 비과세 요건을 충족한 집을 갖고 있는 사람이 지방에 집을 산 뒤 2년 내에 서울 집을 팔지 않으면 일반세율로 세금을 내야 하지만 앞으로는 서울 집에 대해 무기한 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이 밖에 9월 1일 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대한 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화하기로 한 방침도 철회했다. 현행대로 서울 과천과 5대 신도시에서만 2년 거주 요건이 적용된다.
○ 투기지역 대부분 해제
현재 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제를 동시에 적용받는 수도권 주택투기지역 72곳 중 서울 강남, 서초, 송파구를 제외한 69곳이 투기지역에서 풀린다. 이렇게 되면 DTI 40%와 LTV 40%를 적용받는 아파트의 대출 한도가 크게 늘어나 집을 사려는 사람이 자금을 쉽게 빌릴 수 있다.
아울러 수도권 전매제한 기간을 5∼10년에서 1∼7년으로 완화하기로 한 조치를 기존 분양분에도 소급 적용키로 했다. 6월 입주한 서울 은평 뉴타운의 중대형 아파트 소유자는 개정안이 공포되는 날부터 집을 팔 수 있다.
<부동산.건설경기 활성화 Q&A>
기사입력 2008-11-03 15:41 / 연합뉴스 / 박성제 기자
정부가 경제난국 극복 종합대책의 일환으로 부동산 및 건설경기 활성화 대책을 3일 발표했다.
주요 내용을 Q&A로 정리했다.
--재건축 용적률을 대폭 올려주기로 했는데
▲현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 일반주거지역의 경우 3종 300%, 2종 250%, 1종 200% 등으로 돼 있다. 시도는 이 범위내에서 조례로 정할 수 있다. 예를 들면 서울시는 50%포인트씩 낮춰서 정하고 있다. 이와 별개로 기본계획상 용적률이 있으며 기반시설 기부 등이 있으면 기본계획상 용적률보다 다소 높은 정비계획상 용적률을 주고 있다. 실제로는 정비계획상 용적률이 적용되고 있다. 이번 개선안은 법정 한도까지 용적률을 부여하도록 하는 게 골자이다. 현재 서울의 3종 일반지구는 230%가 적용되고 있는데 최대 70%포인트가 높아지는 셈이다.
--임대주택의무비율은 어떻게 되나?
▲임대주택의무비율은 폐지된다. 정비계획상 용적률을 초과할 경우에는 임대주택이 아니라 보금자리주택을 의무적으로 일정 비율 지어야 한다. 이 비율은 지자체가 30-50%범위에서 정한다. 정비계획상 용적률에 미치지 못할 경우에는 소형주택을 일정비율 짓도록 할 계획이다.
--분양가 상한제 폐지는 어떻게 되나
▲민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 여부를 당초 검토대상으로 올렸다. 그러나 지금 폐지하는 게 큰 의미가 없다는 판단에 따라 이번에는 빠졌다. 분양가 상한제는 과거의 비정상적인 주택가격 상승기에 만들어진 것으로 언젠가는 폐지해야 할 대책이다.
--재건축 규제완화로 인해 주택가격 불안 가능성은 없는지.
▲이번 재건축 규제 완화는 시장불안기에 과도하게 설정됐던 규제를 정상화.합리화하는 차원이다. 올해 들어 재건축 시장은 경기침체로 인한 수요위축, 공급 확대 효과 등으로 크게 안정된 상황이므로 재건축 규제완화로 인한 시장불안 가능성은 적을 전망이다. 개발이익 기대로 가격이 상승할 경우, 초과이익부담금이 부과돼 과도한 이익은 철저히 환수되므로 시장불안은 없을 것이다. 오히려 재건축 등의 규제완화로 도심내 공급이 확대될 경우, 근본적인 시장수급 및 가격안정이 가능할 전망이다.
--투기지역 해제 기준은 어떻게 달라졌나
▲시장상황에 맞게 제도를 탄력적으로 운용하기 위해 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소됐다고 인정되는 경우에 해제할 수 있도록 했다. 강남 3구를 제외하고는 전부 주택투기지역에서 해제됐다. 토지투기지역은 88개가 모두 해제됐다.
--주택 투기지역 해제 효과는
▲10년이하 대출이나 10년초과로 6억원넘게 대출시 LTV가 40%에서 60%로 늘어난다. 6억원초과 아파트 담보대출시 DTI(40%)적용이 해제되고 동일차주의 신규아파트 담보대출제한(1건)이 해제된다. 기타 일반주택과 농어촌주택을 각각 보유한 2주택자가 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용하되 농어촌주택이 투기지역에 소재한 경우는 적용 배제하는 대상에서 제외된다. 효력은 7일 관보에 게재되는 날부터 발생한다.
--지방 미분양 주택 세제지원 확대로 달라지는 내용은
▲2010년 말까지 취득하는 지방 소재 미분양 주택의 경우에는 추후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제도 1세대 1주택자와 동일하게 최대 80%까지 허용된다. 오늘(3일) 계약분부터 적용된다. 취득하는 미분양 주택수에 관계없이 적용되며 현재 미분양인 주택뿐 아니라 3일 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한자가 분양하는 주택이 해당된다.
--양도세 감면 확대의 구체적 내용은
▲1세대 1주택자가 근무, 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방소재 주택을 1개 취득해 1세대 2주택이 된 경우에 기존주택을 양도하면 지방주택은 없는 것으로 보고 1세대1주택 규정이 적용된다. 이 경우에 지방주택을 양도할 경우에는 중과를 적용하지 않고 일반과세한다.
<소형·임대주택 의무건축 비율 낮추기로>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 유하룡 기자
노무현 정부가 도입했던 재건축 관련 규제가 대부분 완화되거나 폐지됐다. 정부는 이번 조치로 재건축이 활발하게 진행돼 정부 재정을 들이지 않고 수십조원의 건설 경기 부양 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
◆용적률, 법적 최고 한도까지 높여
정부는 이날 아파트 재건축 시 용적률을 법적 상한선인 300%까지 허용하기로 했다고 밝혔다. 서울의 경우 지금까지 최대 250%였던 용적률을 대폭 올려주기로 한 것이다. 용적률 인상 조치는 이번 대책 중 가장 파급력이 높다. 용적률이 올라갈수록 재건축 단지 주민들 입장에서는 재건축 시 내야 하는 공사비(추가부담금)가 줄어들고 새로 배정받는 아파트 면적도 늘어난다. 정부 발표와 동시에 서울 지역 재건축 단지 호가가 4000만~5000만원씩 뛴 것도 바로 이 때문이다. 실제 기본 계획용적률이 197%인 서울 대치동 은마아파트(3종 주거지역)는 이번 조치로 최대 300%까지 용적률이 높아질 수 있다. 강남권 대표적 저층 단지인 강남 개포주공이나 강동 고덕주공도 190% 이하인 현재 계획 용적률보다 높은 250%까지 재건축이 허용될 수 있을 전망이다.
<집값 60%까지 대출… 분양권 전매제한도 확 풀어>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 홍원상 기자
<미분양 해소 안되면 양도세 아예 면제>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 차학봉 기자
기사입력 2008-11-03 18:51 / 조세일보 / 임명규 기자
주택 72개 중 69개, 토지 88개 모두 해제
주택담보대출 규제 등 해제…숨통 트일 듯
다주택자 양도세 중과 유지로 매물 실종 우려도
지난 2003년부터 정부가 부동산 가격안정을 위해 지정해 온 주택 및 토지 투기지역이 전면 해제된다.
기획재정부는 3일 제57차 부동산가격안정심의위원회를 열어 투기지역 해제요건을 완화하고, 완화된 요건에 따라 주택 및 투기지역을 대폭 해제하기로 했다.
투기지역 해제요건은 ▲지정 후 6개월 경과 ▲지정 전 3개월부터 현재까지 누계 가격상승률이 전국평균 또는 소비자물가 누계상승률 이하 ▲최근 3개월간 누계가격상승률이 전국평균 또는 소비자물가 누계상승률 이하 등으로 까다롭게 규정돼 있다.
이와 관련 재정부는 부동산 가격이 안정되는 등 지정사유가 해소됐다고 인정되는 경우에는 투기지역을 해제할 수 있도록 하는 포괄적 규정으로 개정했다.
이에 따라 오는 7일 관보게재 시점부터 전국의 투기지역이 대폭 해제되는데, 주택 투기지역은 72개 중 강남 3구(강남·서초·송파)를 제외한 69개, 토지 투기지역은 88개 모두가 해제된다.
강남 3구의 경우에는 주택가격상승의 진원지인 점을 감안해 주택 투기지역 해제를 보류했다고 재정부는 설명했다.
주택 투기지역에서 해제되면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 완화되며, 6억원을 넘는 아파트는 총부채상환비율(DTI) 40%, 신규 주택담보대출 1건 제한 등의 주택담보대출 규제를 받지 않게 된다.
또한 토지 투기지역에서 해제될 경우에는 수용 후 부동산 대체 취득시 취·등록세 비과세 등의 혜택이 적용된다.
이를 통해 기존 투기지역으로 지정돼 규제를 받았던 수도권 지역의 아파트를 구입하려는 사람들이 직접적인 혜택을 볼 것으로 보인다.
한 부동산 전문가는 "규제완화로 인기단지와 비인기단지의 양극화는 더욱 심화될 것"이라며 "당장 시장에 내놓을 때 기대차익이 예상되는 인기단지나 분양권 급급매물 위주로 수요가 몰릴 것"이라고 전망했다.
김은경 스피드뱅크 팀장도 "시장 침체기에 자금 압박이 심한 계약자들은 등기 때까지 기다리지 않고 당장 차익을 내 되팔 수 있다"며 "매수자들로서도 기존아파트 매입보다는 상대적으로 자금부담은 적으면서 알짜 아파트를 골라 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 것"이라고 예상했다.
그러나 일각에서는 이날 발표된 '경제난국 극복 종합대책'에 다주택자 양도소득세 중과 해제방안이 빠져 있어 실질적으로 부동산 거래가 활기를 보일 수 있을지 의문이라는 시각도 있다.
또 다른 부동산 전문가는 "투기지역 해제나 지방주택 양도세 감면확대 같은 정책보다 다주택자에 대한 양도세 중과가 해제돼야만 부동산 거래가 활성화될 수 있을 것"이라고 지적했다.
정부의 한 관계자도 "1주택자에 대해서는 이미 고가주택 기준도 9억원으로 상향조정됐고, 일반세율과 장기보유특별공제가 적용되기 때문에 세부담이 크지 않다"며 "그러나 50~60%의 높은 양도세율과 장기보유특별공제가 적용되지 않는 다주택자는 매물을 내놓기 어려울 것"이라고 말했다.
<11·3 종합대책, 재건축 기대감에 강남권 매물 사라졌다>
기사입력 2008-11-03 19:14 최종수정2008-11-03 21:29 / 국민일보 / 최정욱 기자
정부가 재건축 아파트 규제 완화 등 참여정부에서 도입된 부동산 대책을 사실상 백지화했다. 극심한 부동산 경기침체를 극복하기 위해서는 시장 안정보다 규제로 왜곡된 시장 기능을 먼저 정상화해야 한다는 논리다. 이에 따라 참여정부 부동산 규제는 종합부동산세와 양도소득세 중과 등 극히 일부만 남게 됐다. 정부의 이 같은 방침으로 일부 강남권 재건축 아파트 매물이 사라지는 등 시장은 즉각 반응했다.
◇용적률 높이고,임대주택 의무비율 폐지=정부는 3일 서울에서도 아파트 재건축시 용적률을 법적 한도까지 허용키로 했다. 현재 '국토 계획 및 이용에 관한 법률'에는 일반 주거지의 경우 1종 200%, 2종 250%, 3종 300%가 한도다. 하지만 서울시는 조례 등을 통해 각각 170%, 190%, 210%로 낮게 적용하고 있다. 정부는 또한 늘어난 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 한 임대주택 의무비율을 폐지했다. 다만 정비 계획 용적률을 초과해 받을 경우 초과 용적률의 30∼50%를 보금자리주택으로 짓게 하는 방식으로 개발이익환수제는 유지된다.
소형 주택 의무비율도 지방자치단체에 재량권을 부여해 대폭 완화했다. 현재 소형 주택 의무비율은 전용면적 60㎡ 이하가 20%, 60∼85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%지만 이를 85㎡ 이하 60%, 85㎡ 초과 40%로 하되 85㎡ 이하 비율은 각 시·도가 정하도록 했다. 이에 따라 서울 대치동 은마아파트 등 서울 강남권의 중층(15층 이하) 재건축 단지들은 사업성이 높아지게 됐다. 이미 일부 지역에서는 재건축 시장이 활기를 되찾을 것이라는 기대감이 고조되고 있다. 대치동 D공인 관계자는 "은마의 경우 가격이 하향세를 보이고 있지만 대책 예고에 2∼3일 전부터 일부 매물이 회수됐다"며 "급매로 나왔던 물건들도 추가하락 없이 거래가 성사됐다"고 말했다.
하지만 전문가들은 본격적인 가격 상승을 위해서는 급매물 소화 뒤 추격 매수세가 나타나야 하지만 현재 매수심리가 냉각돼 있어 한계가 있다는 전망이다. 물론 규제가 대부분 해제된 만큼 경기회복시에는 급등할 것이라는 우려도 많다.
◇서울 강남 3구 빼고 부동산 대출규제 폐지=부동산 경기 부양을 위해 현재 수도권 72개 시·군·구에 적용되던 주택투기지역은 서울 강남·서초·송파구 등 3곳만 빼고 모두 해제됐다. 수도권에만 남아 있던 투기과열지구 역시 이들 3곳 외에는 모두 풀렸다. 전국 88개에 달하는 토지투기지역도 전부 해제됐다.
기획재정부가 지정하는 투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입시 총부채상환비율(DTI) 40%도 적용받지 않게 된다. 국토해양부가 지정하는 투기과열지구에서 해제되면 계약 직후 분양권 전매가 가능해지고 청약 1순위 제한도 대부분 완화된다.
양도세 혜택도 일부 확대된다. 앞으로 2년 내 추가 취득한 지방 미분양 주택에 대해서는 양도세를 일반세율(6∼33%)로 적용, 1가구 2주택자는 무조건 양도소득의 50%, 3주택 이상은 60%를 내야 하던 것에서 감면을 받게 된다. 장기보유특별공제(10년간 최대 80%)도 적용된다. 또 1가구 1주택자가 실수요 목적으로 지방 1주택을 취득한 경우 1가구 1주택자로 인정되고 지방 주택에는 중과가 배제된다. 아울러 당초 강화키로 했던 1가구 1주택 양도세 비과세 거주 요건은 현재 수준(서울·과천·5대 신도시만 2년)이 유지된다.
대출규제 완화 등으로 중대형 갈아타기 등 거래가 끊긴 기존 주택시장에도 숨통이 트일 것으로 보인다. 하지만 경기회복이 전제되지 않는 한 빠른 시장 활성화는 기대하기 어렵다는 전망이 많다.
<투기지역 강남3區 빼고 다 풀어>
기사입력 2008-11-03 18:16 최종수정2008-11-04 07:36 / 매일경제 / 심윤희, 김선걸 기자
11ㆍ3 경제종합대책
정부가 침체된 부동산시장을 살리기 위해 강남구 서초구 송파구 등 강남 3구를 제외하고 주택투기지역과 주택투기과열지구를 전부 풀기로 했다. 토지투기지역은 전부 해제된다.
이에 따라 현재 서울 인천 경기 등 주택투기지역으로 묶여 있던 수도권 72곳 가운데 69곳이 이 규제에서 벗어나게 됐다. 또한 경기 가평군 등 일부 지역을 제외한 수도권 전 지역이 해당됐던 투기과열지구도 모두 풀리는 셈이다.
당초 강남 3구뿐 아니라 버블세븐 등 투기 우려가 있는 지역은 해제 대상에서 제외될 것으로 예상됐으나 주택시장의 침체 정도가 워낙 심각해 해제 폭이 커진 것으로 보인다. 강남 3구는 금융위기라는 불확실성이 해소될 경우 집값이 뜀박질할 가능성이 커 배제된 것으로 풀이된다.
투기지역 해제는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 완화를 의미한다. 집을 살 때 대출 여력이 크게 늘어나게 되는 셈이다.
투기지역이 해제되면 대출기간이 10년 이내이거나 대출기간이 10년 넘어갈 경우 6억원 초과 주택에 대해 40%가 적용되던 LTV는 주택 가격의 60%로 상향된다. 6억원 초과 아파트의 경우 현행 40%인 DTI 제한도 없어지게 된다.
또한 투기지역 내에선 아파트 담보대출을 1인당 1건밖에 받을 수 없었지만 그 제한도 풀리게 된다.
김규정 부동산114 팀장은 "실수요자들의 돈줄을 죄었던 대출 규제가 풀리는 효과가 있기 때문에 강남 3구에서 가깝고 6억원 이상 고가 아파트가 많은 용산구, 동작구, 성동구, 강동구 등이 수혜를 볼 것으로 보인다"고 말했다.
투기과열지구 해제로 나타날 가장 큰 변화는 2003년 이후 사라진 분양권 시장의 부활이다. 주택시장은 기존 재고 주택시장, 분양시장, 분양권시장으로 나뉘게 되는 셈이다.
강남 3구를 제외한 서울 강북 인기지역, 수도권 민간택지에서 분양되는 분양가상한제 제외 아파트는 계약 후 곧바로 전매가 가능해진다. 다만 분양가상한제가 적용되는 아파트는 제외된다.
예외적으로 분양가상한제가 적용되더라도 민간택지 비과밀억제권역의 경우 투기과열지구가 풀리면 전매제한이 1년으로 단축되기 때문에 이 지역은 계약 후 1년 뒤면 전매가 가능해진다.
<재건축, 임대주택 의무비율 없애고 소형평형 비율도 줄여>
기사입력 2008-11-04 03:24 최종수정2008-11-04 04:11 / 동아일보 / 홍수용 기자
세금 혜택 향후 2년간 지방 미분양 사서 되팔아도 중과세 안해
수요 확충 대출 쉽도록 서울 강남-서초-송파外 투기지역 해제
거래 유도 ‘수도권 전매제한 완화’ 기존 분양분에도 소급 적용
■ 건설 경기 부양책
정부가 3일 내놓은 ‘경제난국 극복 종합대책’ 중 가장 눈에 띄는 대책은 부동산 및 건설경기 활성화 방안이다. 여기엔 재건축 규제를 풀어 건설사의 수익기반을 넓혀줄 뿐 아니라 세금혜택과 대출규제 완화로 주택 수요를 늘리는 내용이 담겨 있다.
이런 부동산 정책은 거의 수도권에 초점을 맞추고 있지만 궁극적으로 경기가 살아나면 지방 경기 활성화에도 효과가 있을 것이라는 것이 정부의 기대. 하지만 건설경기의 연착륙이라는 정책목표를 넘어서 투기세력까지 일정 부분 용인하는 것 아니냐는 지적도 나온다.
○ 개포주공 용적률 240%로 상향
아파트 재건축 수익성을 결정하는 핵심 요인은 △용적률(대지면적 대비 건물바닥 총면적의 비율) △소형주택 비율 △임대주택 비율의 3가지다.
용적률이 높으면 아파트를 더 크고 높게 지을 수 있는데, 지금은 서울시가 조례를 통해 1종 일반주거지역에 170%, 2종 지역에 190%, 3종 지역에 210%로 용적률을 제한하고 있다.
이번에 정부가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 ‘조례에도 불구하고 도심 공급이 필요한 경우 법에 명시한 용적률 상한선까지 높일 수 있다’는 식으로 개정하면 일반주거지역의 용적률이 200∼300%로 높아진다.
일례로 서울 강남구 개포동 주공1단지 아파트의 용적률은 현행 177%에서 240% 안팎으로 대폭 높아진다. 이론적으로는 법정한도인 250%까지도 가능하지만 아파트 동(桐) 간 거리, 층고 제한 등을 감안한 실제 용적률은 한도보다 10%포인트 정도 낮아진다.
소형주택 의무비율은 전용면적 85m² 이하를 60% 이상만 지으면 되도록 바뀐다. 60m² 이하도 20% 이상 넣도록 한 종전 조항이 빠져 분양률이 높아질 것이라고 업계는 보고 있다.
재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 채우도록 한 의무조항은 폐지된다. 다만 지자체가 마련한 도시정비계획상의 용적률과 실제 허용된 용적률 간 차이의 30∼50%를 공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대 아파트를 뜻하는 ‘보금자리주택’으로 채워야 한다. 정비계획상의 용적률이 100%인데 허용 용적률이 250%라면 45∼75%(150%의 30∼50%)만큼을 보금자리주택으로 지어야 하는 것이다.
○ 지방 미분양 해소 위해 세제지원
이달 3일부터 2010년 말까지 지방 미분양 주택을 사서 다주택자가 되는 사람에게 양도소득세를 무겁게 매기지 않기로 한 방안은 대표적인 주택 수요 진작책이다.
지금은 집을 2채 가진 사람에게 양도차익의 50%, 3채 가진 사람에게 양도차익의 60%의 양도세율을 매기지만 지방 미분양주택을 사서 되팔 때는 9∼36%의 일반세율을 적용하겠다는 것이다.
또 이미 집을 1채 갖고 있는 사람이 근무지 이전, 질병 치료 등 실수요 목적으로 지방 주택을 취득하면 1주택자로서의 지위를 인정해 양도세를 유리하게 부과키로 했다. 지금은 서울에 비과세 요건을 충족한 집을 갖고 있는 사람이 지방에 집을 산 뒤 2년 내에 서울 집을 팔지 않으면 일반세율로 세금을 내야 하지만 앞으로는 서울 집에 대해 무기한 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이 밖에 9월 1일 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대한 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화하기로 한 방침도 철회했다. 현행대로 서울 과천과 5대 신도시에서만 2년 거주 요건이 적용된다.
○ 투기지역 대부분 해제
현재 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 규제를 동시에 적용받는 수도권 주택투기지역 72곳 중 서울 강남, 서초, 송파구를 제외한 69곳이 투기지역에서 풀린다. 이렇게 되면 DTI 40%와 LTV 40%를 적용받는 아파트의 대출 한도가 크게 늘어나 집을 사려는 사람이 자금을 쉽게 빌릴 수 있다.
아울러 수도권 전매제한 기간을 5∼10년에서 1∼7년으로 완화하기로 한 조치를 기존 분양분에도 소급 적용키로 했다. 6월 입주한 서울 은평 뉴타운의 중대형 아파트 소유자는 개정안이 공포되는 날부터 집을 팔 수 있다.
<부동산.건설경기 활성화 Q&A>
기사입력 2008-11-03 15:41 / 연합뉴스 / 박성제 기자
정부가 경제난국 극복 종합대책의 일환으로 부동산 및 건설경기 활성화 대책을 3일 발표했다.
주요 내용을 Q&A로 정리했다.
--재건축 용적률을 대폭 올려주기로 했는데
▲현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 일반주거지역의 경우 3종 300%, 2종 250%, 1종 200% 등으로 돼 있다. 시도는 이 범위내에서 조례로 정할 수 있다. 예를 들면 서울시는 50%포인트씩 낮춰서 정하고 있다. 이와 별개로 기본계획상 용적률이 있으며 기반시설 기부 등이 있으면 기본계획상 용적률보다 다소 높은 정비계획상 용적률을 주고 있다. 실제로는 정비계획상 용적률이 적용되고 있다. 이번 개선안은 법정 한도까지 용적률을 부여하도록 하는 게 골자이다. 현재 서울의 3종 일반지구는 230%가 적용되고 있는데 최대 70%포인트가 높아지는 셈이다.
--임대주택의무비율은 어떻게 되나?
▲임대주택의무비율은 폐지된다. 정비계획상 용적률을 초과할 경우에는 임대주택이 아니라 보금자리주택을 의무적으로 일정 비율 지어야 한다. 이 비율은 지자체가 30-50%범위에서 정한다. 정비계획상 용적률에 미치지 못할 경우에는 소형주택을 일정비율 짓도록 할 계획이다.
--분양가 상한제 폐지는 어떻게 되나
▲민간택지에 대한 분양가 상한제 폐지 여부를 당초 검토대상으로 올렸다. 그러나 지금 폐지하는 게 큰 의미가 없다는 판단에 따라 이번에는 빠졌다. 분양가 상한제는 과거의 비정상적인 주택가격 상승기에 만들어진 것으로 언젠가는 폐지해야 할 대책이다.
--재건축 규제완화로 인해 주택가격 불안 가능성은 없는지.
▲이번 재건축 규제 완화는 시장불안기에 과도하게 설정됐던 규제를 정상화.합리화하는 차원이다. 올해 들어 재건축 시장은 경기침체로 인한 수요위축, 공급 확대 효과 등으로 크게 안정된 상황이므로 재건축 규제완화로 인한 시장불안 가능성은 적을 전망이다. 개발이익 기대로 가격이 상승할 경우, 초과이익부담금이 부과돼 과도한 이익은 철저히 환수되므로 시장불안은 없을 것이다. 오히려 재건축 등의 규제완화로 도심내 공급이 확대될 경우, 근본적인 시장수급 및 가격안정이 가능할 전망이다.
--투기지역 해제 기준은 어떻게 달라졌나
▲시장상황에 맞게 제도를 탄력적으로 운용하기 위해 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소됐다고 인정되는 경우에 해제할 수 있도록 했다. 강남 3구를 제외하고는 전부 주택투기지역에서 해제됐다. 토지투기지역은 88개가 모두 해제됐다.
--주택 투기지역 해제 효과는
▲10년이하 대출이나 10년초과로 6억원넘게 대출시 LTV가 40%에서 60%로 늘어난다. 6억원초과 아파트 담보대출시 DTI(40%)적용이 해제되고 동일차주의 신규아파트 담보대출제한(1건)이 해제된다. 기타 일반주택과 농어촌주택을 각각 보유한 2주택자가 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세를 적용하되 농어촌주택이 투기지역에 소재한 경우는 적용 배제하는 대상에서 제외된다. 효력은 7일 관보에 게재되는 날부터 발생한다.
--지방 미분양 주택 세제지원 확대로 달라지는 내용은
▲2010년 말까지 취득하는 지방 소재 미분양 주택의 경우에는 추후 언제 양도하더라도 일반세율을 적용하고 장기보유특별공제도 1세대 1주택자와 동일하게 최대 80%까지 허용된다. 오늘(3일) 계약분부터 적용된다. 취득하는 미분양 주택수에 관계없이 적용되며 현재 미분양인 주택뿐 아니라 3일 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한자가 분양하는 주택이 해당된다.
--양도세 감면 확대의 구체적 내용은
▲1세대 1주택자가 근무, 취학, 질병치료 등 실수요 목적으로 지방소재 주택을 1개 취득해 1세대 2주택이 된 경우에 기존주택을 양도하면 지방주택은 없는 것으로 보고 1세대1주택 규정이 적용된다. 이 경우에 지방주택을 양도할 경우에는 중과를 적용하지 않고 일반과세한다.
<소형·임대주택 의무건축 비율 낮추기로>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 유하룡 기자
노무현 정부가 도입했던 재건축 관련 규제가 대부분 완화되거나 폐지됐다. 정부는 이번 조치로 재건축이 활발하게 진행돼 정부 재정을 들이지 않고 수십조원의 건설 경기 부양 효과가 있을 것으로 기대하고 있다.
◆용적률, 법적 최고 한도까지 높여
정부는 이날 아파트 재건축 시 용적률을 법적 상한선인 300%까지 허용하기로 했다고 밝혔다. 서울의 경우 지금까지 최대 250%였던 용적률을 대폭 올려주기로 한 것이다. 용적률 인상 조치는 이번 대책 중 가장 파급력이 높다. 용적률이 올라갈수록 재건축 단지 주민들 입장에서는 재건축 시 내야 하는 공사비(추가부담금)가 줄어들고 새로 배정받는 아파트 면적도 늘어난다. 정부 발표와 동시에 서울 지역 재건축 단지 호가가 4000만~5000만원씩 뛴 것도 바로 이 때문이다. 실제 기본 계획용적률이 197%인 서울 대치동 은마아파트(3종 주거지역)는 이번 조치로 최대 300%까지 용적률이 높아질 수 있다. 강남권 대표적 저층 단지인 강남 개포주공이나 강동 고덕주공도 190% 이하인 현재 계획 용적률보다 높은 250%까지 재건축이 허용될 수 있을 전망이다.
◆재건축 사업비 6~7% 줄어들듯
정부는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하는 임대주택 의무제도는 폐지하기로 했다. 대신 내년 1월부터 기존의 계획 용적률을 초과하는 추가 용적률의 30~50%를 '보금자리주택'(서민주택·임대주택)으로 짓도록 했다. 비슷한 임대주택이지만 지금보다 건설 물량을 더 줄일 수 있어 재건축에는 호재이다.
소형주택 의무비율도 완화한다. ▲전용면적 60㎡ 이하 20%, ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하 40%, ▲85㎡ 초과 40%로 돼 있던 것을 ▲85㎡ 이하 60%, ▲85㎡초과 40%로 완화하는 것이다. 기존에는 재건축을 해도 소형 평형에 배정됐던 주민들이 새 제도로 더 넓은 아파트를 배정받을 수 있고, 주민들이 선호하는 중대형 위주의 재건축도 가능해진다. 다만 용적률과 소형평형의무비율의 최종 결정 권한은 지자체에 있는 만큼, 지자체와 협의하는 과정에서 일부 바뀔 수 있다. 주거환경연구원 김태섭 연구실장은 "이번 규제 완화로 총 사업비의 평균 6~7% 정도가 절감되는 적지 않은 효과가 기대된다"고 말했다. 다만 재건축에 따른 초과 이익에 대해 최고 50%의 부담금을 매기도록 한 초과이익 환수장치는 그대로 유지된다.
용적률(容積率)
대지 면적에 대한 건물 연면적(延面積)의 비율. 가령 대지가 1000평에 용적률이 100%이면 1000평의 건물을, 용적률이 300%이면 3000평의 건물을 지을 수 있다. 용적률이 높게 책정될수록 재건축 후 아파트 면적이 늘어나기 때문에 주민들은 용적률 규제 완화를 요구해왔다.
정부는 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 짓도록 하는 임대주택 의무제도는 폐지하기로 했다. 대신 내년 1월부터 기존의 계획 용적률을 초과하는 추가 용적률의 30~50%를 '보금자리주택'(서민주택·임대주택)으로 짓도록 했다. 비슷한 임대주택이지만 지금보다 건설 물량을 더 줄일 수 있어 재건축에는 호재이다.
소형주택 의무비율도 완화한다. ▲전용면적 60㎡ 이하 20%, ▲60㎡ 초과~85㎡ 이하 40%, ▲85㎡ 초과 40%로 돼 있던 것을 ▲85㎡ 이하 60%, ▲85㎡초과 40%로 완화하는 것이다. 기존에는 재건축을 해도 소형 평형에 배정됐던 주민들이 새 제도로 더 넓은 아파트를 배정받을 수 있고, 주민들이 선호하는 중대형 위주의 재건축도 가능해진다. 다만 용적률과 소형평형의무비율의 최종 결정 권한은 지자체에 있는 만큼, 지자체와 협의하는 과정에서 일부 바뀔 수 있다. 주거환경연구원 김태섭 연구실장은 "이번 규제 완화로 총 사업비의 평균 6~7% 정도가 절감되는 적지 않은 효과가 기대된다"고 말했다. 다만 재건축에 따른 초과 이익에 대해 최고 50%의 부담금을 매기도록 한 초과이익 환수장치는 그대로 유지된다.
용적률(容積率)
대지 면적에 대한 건물 연면적(延面積)의 비율. 가령 대지가 1000평에 용적률이 100%이면 1000평의 건물을, 용적률이 300%이면 3000평의 건물을 지을 수 있다. 용적률이 높게 책정될수록 재건축 후 아파트 면적이 늘어나기 때문에 주민들은 용적률 규제 완화를 요구해왔다.
<집값 60%까지 대출… 분양권 전매제한도 확 풀어>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 홍원상 기자
정부는 서울 강남·서초·송파 등 3개 구(區)를 제외한 수도권 나머지 지역에 대해 투기지구 등을 해제, 대출규제와 분양권 전매 제한 등을 대폭 완화한다. 집값 급락에 따른 금융위기와 경기 침체를 막기 위해 정부가 '부동산 투자 촉진책'을 도입한 것이다. 투기지역 등 규제완화는 오는 7일부터 적용된다. 그러나 글로벌 금융위기, 과잉공급, 경기침체로 인해 정부대책이 효과를 발휘할지는 미지수이다.
◆투기지역 해제로 집값의 60%까지 대출
투기지역에서 해제되면 6억원 초과 아파트를 담보로 집값의 40%까지 가능했던 주택담보대출을 집값의 60%까지 받을 수 있으며, 매년 갚아야 하는 원리금 총액이 연소득의 40%를 넘지 않도록 하는 DTI규제도 없어진다.
연소득 6000만원인 A씨가 8억4500만원 상당의 서울 양천구 M아파트 115㎡(34평형)를 구입할 때 지금까지 은행으로부터 빌릴 수 있는 대출금은 자신의 소득에 대한 부채상환비율(DTI·40%)로 계산되는 2억4000만원이었다. 하지만 향후 DTI폐지로 집값의 60%인 최대 5억700만원까지 대출이 가능하다. 서강대 김경환 교수는 "장기적으로 경제가 회복될 경우, 대출규제 완화가 집값 상승의 모멘텀이 될 수 있다"고 말했다. 또 아파트를 담보로 한 건밖에 받을 수 없었던 주택담보대출도 여러 번 받을 수 있다.
◆분양권 전매 허용해 분양시장 살린다
공사 중인 아파트를 되팔 수 있는 분양권 전매도 대폭 완화된다. 정부는 지난 8·21 대책에서 5~10년이었던 수도권 아파트 전매 제한 기간을 1~7년으로 완화하기로 한 조치를 판교·파주 등 이미 분양된 아파트에도 소급 적용하기로 했다. 이에 따라 용인·김포·파주·안산·양주·남양주(일부 제외) 등의 민간택지에서 이미 분양된 주택은 전매제한이 3년에서 1년으로 단축되고, 분양가상한제가 적용되지 않는 주택은 계약 직후 바로 되팔 수 있다.
정부 관계자는 "투자자들이 분양권 시장에 유입돼 미분양 아파트 해소에 도움을 줄 것"이라고 밝혔다. 입지 여건이 좋은 단지의 분양권은 구입하자마자 되파는 단타매매 등 투기가 성행할 것이라는 우려도 나오고 있다. 이 때문에 이번 규제완화가 투기촉진책이라는 비판도 나온다.
◆올 들어 네 번째 나온 지방 미분양 대책
지방 미분양주택을 해소하기 위한 대책도 추가로 나왔다. 지방 미분양 대책은 지난 6·11대책을 포함해 이번이 네 번째. 주택 보유자가 향후 2년 안에 추가로 취득한 지방 미분양에 대해서는 몇 채가 되더라도 양도세율이 낮게 적용되는 것은 물론 장기보유특별공제(10년 보유 시 최대 80% 공제)도 받을 수 있다. 하지만 미분양이 대량으로 쌓여있는 지방에서는 큰 효과가 없을 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
IMF외환위기 시절에 도입됐던 양도세 완전면제 조치를 지방에 한해 채택해야 효과가 있을 것으로 전문가들은 주장하고 있다. 정부는 또 1가구1주택 양도세 비과세 거주요건을 수도권 3년, 지방 2년으로 강화하기로 했던 조치도 현행 수준을 유지하기로 했다. 따라서 서울, 과천, 5대 신도시에서만 2년 이상 거주해야 하고 나머지 수도권 지역에서는 3년간 보유만 하면 양도세를 면제 받는다. '스피드뱅크' 박원갑 소장은 "집값이 가장 많이 떨어진 강남권에 대해 규제를 완화하지 않는 것은 형평성의 원칙에 어긋난다"며 "전반적인 경기침체로 집값이 상승하기보다는 폭락을 막는 효과를 낼 것"이라고 말했다.
<미분양 해소 안되면 양도세 아예 면제>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 차학봉 기자
정부는 부동산 경기의 연착륙을 위해 '11·3 대책'을 통해 노무현 정부에서 도입했던 규제를 상당 부분 해제했다. 이번 대책으로 주택 거래가 되살아나고 미분양이 해소된다면 다행이지만 주택경기 침체가 가속화돼 건설사 연쇄부도로 이어진다면 정부는 또다시 추가 대책을 내놓을 수밖에 없다. 추가 대책으로 가장 유력한 것은 미분양 주택에 대한 양도세 등 세제 감면 인센티브 제도.
정부는 '11·3 대책'을 통해 앞으로 2년 내에 지방 분양 주택을 추가 구입할 경우, 양도세를 일반세율을 적용하고 장기보유특별 공제(최대 80%)를 허용하기로 했다. 하지만 전문가들은 지방의 분양시장이 워낙 침체돼 있어 이 정도 대책으로는 미분양 해소가 어렵다고 보고 있다. 그래서 IMF 외환위기 때처럼 미분양 주택을 구입할 경우, 양도세 자체를 면세해주는 제도가 추가적으로 도입될 가능성이 높다.
김대중 정부는 1998년 5월 22일~1999년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 등 두 차례에 걸쳐 신축주택을 취득한 경우, 잔금지급일로부터 5년 안에 매각하면 기존 주택을 1채 보유하고 있어도 1가구 1주택 비과세 혜택을 줘 양도세를 면제해줬다.
정부는 '11·3 대책'을 통해 앞으로 2년 내에 지방 분양 주택을 추가 구입할 경우, 양도세를 일반세율을 적용하고 장기보유특별 공제(최대 80%)를 허용하기로 했다. 하지만 전문가들은 지방의 분양시장이 워낙 침체돼 있어 이 정도 대책으로는 미분양 해소가 어렵다고 보고 있다. 그래서 IMF 외환위기 때처럼 미분양 주택을 구입할 경우, 양도세 자체를 면세해주는 제도가 추가적으로 도입될 가능성이 높다.
김대중 정부는 1998년 5월 22일~1999년 12월 31일과 2000년 11월 1일~2003년 6월 30일 등 두 차례에 걸쳐 신축주택을 취득한 경우, 잔금지급일로부터 5년 안에 매각하면 기존 주택을 1채 보유하고 있어도 1가구 1주택 비과세 혜택을 줘 양도세를 면제해줬다.
건설업계는 한꺼번에 전국적으로 신축주택 구입자에 대해 세제 혜택을 주기보다는 주택경기 침체 속도에 따라 '지방 미분양→수도권 미분양→수도권 신축주택' 식으로 단계적으로 양도세 면제 조치를 확대할 가능성도 높다고 보고 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "주택경기가 계속 침체될 경우, 미분양 주택 구입자금에 대한 세액공제, 취득·등록세 감면, 미분양 주택구입자에 대한 저리 융자지원 등의 대책이 나올 수 있다"고 말했다.
또 집값 하락폭이 서울에서 가장 높으면서도 투기지역에서 해제되지 않은 강남·송파·서초구 등도 조만간 해제될 전망이다. 정부는 장기적인 주택공급확대 차원에서 분양가상한제의 폐지도 검토하기로 했다. 분양가 상한제로 민간주택의 공급물량이 줄어 장기적으로 주택공급 감소로 이어질 수 있다는 우려 때문이다.
국토부 도태호 주택정책관은 브리핑을 통해 "당초 민간택지 부분에 대한 분양가 상한제 폐지를 검토했었다"며 "그러나 미분양이 넘치고 주택 가격이 하락하는 현 시점에선 의미가 없다고 판단, 이번 대책에는 포함시키지 않았다"고 말했다. 이에 따라 조만간 분양가 상한제 폐지도 추진될 전망이다.
<부동산 세금 어떻게 달라지나>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 정혜전 기자
정부는 3일 발표한 '경제난국 극복 종합대책' 가운데 다주택자 양도세 경감은 비수도권 지역에 있는 미분양 아파트와 일반 주택에 초점이 맞춰져 있다.
이날부터 2010년 말까지 비수도권에 있는 미분양 주택을 취득할 경우 다(多)주택자에 적용되는 양도세 중과(重課·2주택자 50%, 3주택자 이상 60%)가 제외된다. 1세대1주택자와 동일하게 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다.
또 1세대1주택자가 근무 등 실수요 목적으로 비수도권 주택을 구입해 2주택자가 된 경우에도 50%에 이르는 양도세 중과 대상에서 제외하기로 했다.
달라진 주택 양도세 제도를 문답풀이로 알아본다.
Q: 비수도권 미분양 주택을 여러 채 구입해도 양도세 중과 대상에서 제외되나?
A: 그렇다. 비수도권 미분양주택을 여러 채 사더라도 향후 해당 미분양 주택을 팔 때 양도세 중과에서 제외된다. 일반 세율(내년 7~34%, 2010년 6~33%)이 적용된다. 또 장기보유특별공제혜택도 주어진다. 3년 이상 보유할 경우 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유시)까지 양도차익에서 공제된다. 다만, 기존 주택이 아닌 미분양주택을 팔 때에만 이 같은 혜택을 받을 수 있다.
Q: 언제, 어떤 미분양 주택을 구입해야 양도세 혜택을 받나?
A: 세제혜택 대상 주택은 '계약일' 기준이다. 따라서 이달 3일부터 2010년 12월 31일까지 비수도권 지역에서 미분양아파트 구입을 계약해야만 세제 혜택을 받을 수 있다. 만약 정부 발표 이전인 지난 2일 미분양주택 매입을 계약했거나 2011년 1월 1일 이후에 계약한다면 혜택을 받을 수 없다. 세제혜택이 주어지는 미분양 주택은 준공 여부와 상관없이 현재 미분양 상태인 경우가 해당된다. 또 3일 현재 사업승인을 받았거나 분양하는 사업승인을 신청한 건설사가 분양하는 주택 중 미분양된 주택도 대상이다. 따라서 4일 이후 건설사가 사업 승인을 신청해 미분양아파트가 발생할 경우에는 이 혜택에서 제외된다.
Q: 미분양 주택 매입에 따른 양도세 혜택을 받으려면 어떤 서류를 내야 하나?
A: 시장·군수 또는 구청장이 발행한 '미분양 주택 확인서' 사본과 '매매계약서' 사본을 납세지 관할 세무서에 제출하면 된다.
Q: 1세대 1주택자가 실수요 목적으로 비수도권 주택을 취득한 후 ①기존 주택을 먼저 판 경우와 ②비수도권 주택을 판 경우 각각 양도세 혜택이 어떻게 달라지나?
A: ①기존 주택을 먼저 판 경우, 지금까지는 1년 이내에 기존 주택을 팔아야만 1세대1주택자 비과세 혜택을 줬다. 앞으로는 기존 주택을 아무때나 먼저 팔아도 보유 및 거주 요건만 갖추면 비과세혜택을 주기로 했다.
②실수요 목적으로 취득한 비수도권 주택을 먼저 판 경우, 2주택자에 적용되는 50% 중과가 적용되지 않고 일반 세율로 과세된다. 하지만 장기보유특별공제의 경우에는 1가구1주택자(연 8%씩, 10년 이상 보유시 최대 80% 공제)와 달리 연 3%씩 10년 보유할 경우 최대 30%까지만 공제해준다.
Q: 양도세 경감 대상이 되는 비수도권 주택의 가격 제한은 없나?
A: 지난 9월 정부는 세법개정안을 발표, 지난달 부터 1가구2주택자가 3억원 이하 비수도권 지역 주택을 먼저 양도한 경우 양도세 중과를 하지 않기로 했었다. 이 경우 실수요 목적을 충족하지 않아도 된다. 이 같은 방안은 그대로 유효하다. 정부는 이것과는 별도로 이번 조치를 통해 '실수요 목적'으로 취득했다면 3억원 초과 주택을 구입해도 양도세 중과 배제 혜택을 받게 하겠다는 것이다.
Q: '실수요 목적'이란 어떤 것인가?
A: 실수요 목적은 정부 규정에 충족해야 한다. 첫째, 근무 형편상 직장의 변경이나 전근 등을 이유로 비수도권 주택을 매입했을 경우다. 이를 입증하기 위해 양도세 납부시 재직증명서를 제출해야 한다. 둘째, 자녀의 고등학교·대학교 취학을 위해 비수도권 주택을 구입했을 경우다. 자녀들의 유치원·초등학교·중학교 취학을 위해 취득한 주택은 실수요 목적으로 인정하지 않는다. 셋째, 1년 이상 질병 치료나 요양을 하는 경우로, 요양증명서를 함께 제출해야 한다.
Q: 수도권 지역의 1가구1주택자 양도세 비과세 요건은 어떻게 달라지나?
A: 정부는 지난 9월 세법개정안을 발표할 때 내년부터 취득한 주택의 경우 '3년 보유'에 수도권의 경우 3년 거주, 비수도권은 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세혜택을 줄 계획이었다. 그러나 최근 미분양아파트가 급증하면서 현행 규정을 유지하기로 했다. 서울·과천·5대신도시(평촌·분당·산본·일산·중동)만 2년 거주 요건을 충족하도록 하고, 나머지 지역은 거주요건 없이 3년 보유만 해도 비과세 혜택을 주기로 했다.
기타 문의는 기획재정부 재산세제과 (02) 2150-4210~4216
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "주택경기가 계속 침체될 경우, 미분양 주택 구입자금에 대한 세액공제, 취득·등록세 감면, 미분양 주택구입자에 대한 저리 융자지원 등의 대책이 나올 수 있다"고 말했다.
또 집값 하락폭이 서울에서 가장 높으면서도 투기지역에서 해제되지 않은 강남·송파·서초구 등도 조만간 해제될 전망이다. 정부는 장기적인 주택공급확대 차원에서 분양가상한제의 폐지도 검토하기로 했다. 분양가 상한제로 민간주택의 공급물량이 줄어 장기적으로 주택공급 감소로 이어질 수 있다는 우려 때문이다.
국토부 도태호 주택정책관은 브리핑을 통해 "당초 민간택지 부분에 대한 분양가 상한제 폐지를 검토했었다"며 "그러나 미분양이 넘치고 주택 가격이 하락하는 현 시점에선 의미가 없다고 판단, 이번 대책에는 포함시키지 않았다"고 말했다. 이에 따라 조만간 분양가 상한제 폐지도 추진될 전망이다.
<부동산 세금 어떻게 달라지나>
기사입력 2008-11-04 03:00 / 조선일보 / 정혜전 기자
정부는 3일 발표한 '경제난국 극복 종합대책' 가운데 다주택자 양도세 경감은 비수도권 지역에 있는 미분양 아파트와 일반 주택에 초점이 맞춰져 있다.
이날부터 2010년 말까지 비수도권에 있는 미분양 주택을 취득할 경우 다(多)주택자에 적용되는 양도세 중과(重課·2주택자 50%, 3주택자 이상 60%)가 제외된다. 1세대1주택자와 동일하게 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다.
또 1세대1주택자가 근무 등 실수요 목적으로 비수도권 주택을 구입해 2주택자가 된 경우에도 50%에 이르는 양도세 중과 대상에서 제외하기로 했다.
달라진 주택 양도세 제도를 문답풀이로 알아본다.
Q: 비수도권 미분양 주택을 여러 채 구입해도 양도세 중과 대상에서 제외되나?
A: 그렇다. 비수도권 미분양주택을 여러 채 사더라도 향후 해당 미분양 주택을 팔 때 양도세 중과에서 제외된다. 일반 세율(내년 7~34%, 2010년 6~33%)이 적용된다. 또 장기보유특별공제혜택도 주어진다. 3년 이상 보유할 경우 연 8%씩 최대 80%(10년 이상 보유시)까지 양도차익에서 공제된다. 다만, 기존 주택이 아닌 미분양주택을 팔 때에만 이 같은 혜택을 받을 수 있다.
Q: 언제, 어떤 미분양 주택을 구입해야 양도세 혜택을 받나?
A: 세제혜택 대상 주택은 '계약일' 기준이다. 따라서 이달 3일부터 2010년 12월 31일까지 비수도권 지역에서 미분양아파트 구입을 계약해야만 세제 혜택을 받을 수 있다. 만약 정부 발표 이전인 지난 2일 미분양주택 매입을 계약했거나 2011년 1월 1일 이후에 계약한다면 혜택을 받을 수 없다. 세제혜택이 주어지는 미분양 주택은 준공 여부와 상관없이 현재 미분양 상태인 경우가 해당된다. 또 3일 현재 사업승인을 받았거나 분양하는 사업승인을 신청한 건설사가 분양하는 주택 중 미분양된 주택도 대상이다. 따라서 4일 이후 건설사가 사업 승인을 신청해 미분양아파트가 발생할 경우에는 이 혜택에서 제외된다.
Q: 미분양 주택 매입에 따른 양도세 혜택을 받으려면 어떤 서류를 내야 하나?
A: 시장·군수 또는 구청장이 발행한 '미분양 주택 확인서' 사본과 '매매계약서' 사본을 납세지 관할 세무서에 제출하면 된다.
Q: 1세대 1주택자가 실수요 목적으로 비수도권 주택을 취득한 후 ①기존 주택을 먼저 판 경우와 ②비수도권 주택을 판 경우 각각 양도세 혜택이 어떻게 달라지나?
A: ①기존 주택을 먼저 판 경우, 지금까지는 1년 이내에 기존 주택을 팔아야만 1세대1주택자 비과세 혜택을 줬다. 앞으로는 기존 주택을 아무때나 먼저 팔아도 보유 및 거주 요건만 갖추면 비과세혜택을 주기로 했다.
②실수요 목적으로 취득한 비수도권 주택을 먼저 판 경우, 2주택자에 적용되는 50% 중과가 적용되지 않고 일반 세율로 과세된다. 하지만 장기보유특별공제의 경우에는 1가구1주택자(연 8%씩, 10년 이상 보유시 최대 80% 공제)와 달리 연 3%씩 10년 보유할 경우 최대 30%까지만 공제해준다.
Q: 양도세 경감 대상이 되는 비수도권 주택의 가격 제한은 없나?
A: 지난 9월 정부는 세법개정안을 발표, 지난달 부터 1가구2주택자가 3억원 이하 비수도권 지역 주택을 먼저 양도한 경우 양도세 중과를 하지 않기로 했었다. 이 경우 실수요 목적을 충족하지 않아도 된다. 이 같은 방안은 그대로 유효하다. 정부는 이것과는 별도로 이번 조치를 통해 '실수요 목적'으로 취득했다면 3억원 초과 주택을 구입해도 양도세 중과 배제 혜택을 받게 하겠다는 것이다.
Q: '실수요 목적'이란 어떤 것인가?
A: 실수요 목적은 정부 규정에 충족해야 한다. 첫째, 근무 형편상 직장의 변경이나 전근 등을 이유로 비수도권 주택을 매입했을 경우다. 이를 입증하기 위해 양도세 납부시 재직증명서를 제출해야 한다. 둘째, 자녀의 고등학교·대학교 취학을 위해 비수도권 주택을 구입했을 경우다. 자녀들의 유치원·초등학교·중학교 취학을 위해 취득한 주택은 실수요 목적으로 인정하지 않는다. 셋째, 1년 이상 질병 치료나 요양을 하는 경우로, 요양증명서를 함께 제출해야 한다.
Q: 수도권 지역의 1가구1주택자 양도세 비과세 요건은 어떻게 달라지나?
A: 정부는 지난 9월 세법개정안을 발표할 때 내년부터 취득한 주택의 경우 '3년 보유'에 수도권의 경우 3년 거주, 비수도권은 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세혜택을 줄 계획이었다. 그러나 최근 미분양아파트가 급증하면서 현행 규정을 유지하기로 했다. 서울·과천·5대신도시(평촌·분당·산본·일산·중동)만 2년 거주 요건을 충족하도록 하고, 나머지 지역은 거주요건 없이 3년 보유만 해도 비과세 혜택을 주기로 했다.
기타 문의는 기획재정부 재산세제과 (02) 2150-4210~4216