<주택대출 기준금리 인하…미분양 아파트 2조 매입>
기사입력 2008-10-21 19:35 최종수정2008-10-21 22:45 / 한겨례 / 최종훈 기자
가계지원책 - 한시 2주택 양도세 면제 2년으로
건설사대책 - 건설사 땅 3조 역경매로 사들여
정부가 21일 발표한 ‘가계·건설부문 유동성 지원방안’에는 가계와 건설회사의 자금 운용에 숨통을 터주기 위한 여러 조처들이 담겨 있다. 가계에는 세금과 대출상환 부담을 덜어주고, 건설회사한테는 금융 지원과 함께 공공기관에 미분양 주택과 땅을 팔 수 있는 길을 열어준 게 핵심이다.
■ 가계 지원대책 뭔가? 가장 눈에 띄는 것이 양도소득세 관련 대책으로, 새 집을 마련하는 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 사람들의 부담을 덜어주는 방안이 포함됐다. 지금까지는 일시적 1가구 2주택자가 된 사람이 기존 주택을 팔 때 양도세를 물지 않고 팔 수 있는 기간이 1년이었으나 이를 2년으로 늘리기로 했다. 현행 세법상 1가구 2주택이 되면 세율이 50%로 중과세 된다. 이에 따라 최근 1~2년 안에 집을 산 사람들은 양도세에 대한 걱정없이 기존 주택을 좀 더 여유를 갖고 팔 수 있는 기간을 확보하게 됐다. 이런 내용을 담은 소득세법 시행령은 11월중 개정되며, 새 법령은 개정일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.
처분조건부 대출의 상환기간을 연장하는 방안도 포함됐다. 투기지역에서 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 안에 팔아야하는 ‘처분조건부’ 대출의 상환기간이 2년으로 늘어난다. 또 투기지역에서 풀릴 경우 투기지역 지정 기간에 체결된 대출 관련 약정(처분 또는 축소조건부) 이행 의무를 면제해주기로 했다.
이와 함께 정부는 가계의 주택담보대출 원리금 상환 부담 완화를 위해 은행이 거치기간과 만기 연장에 나서도록 유도하기로 했다. 충분한 유동성 공급을 통해 가계대출(주택담보)의 기준금리로 사용되는 양도성예금증서 금리를 내리고, 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 바꿀 경우 중도상환수수료(0.5~1.5%)를 인하하도록 했다. 또 국민주택기금의 내년 근로자·서민 주택구입자금 지원 규모를 1조9천억원에서 3조원으로 확대하기로 했다.
실수요 거래를 촉진하기 위해 수도권 투기지역과 투기과열지구가 대폭 해제된다. 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사를 한 뒤 소관 위원회를 각각 열고 해제지역을 결정한다는 계획이다. 투기지역에서 풀리면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제와 처분조건부 대출 규제를 받지 않게 된다.
■ 공공기관 자금 활용 방안 예고한대로 미분양 주택에 공공자금이 대거 투입된다. 대한주택보증에서 10월 말까지 매입을 공고, 11월중 심사 거쳐 미분양 주택을 매입하기로 했다. 매입 대상은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50%이상인 미분양 주택이며, 2조원 한도안에서 순차적으로 사들이게 된다. 매입가격은 감정평가금액 범위에서 역경매 방식 등을 적용한다. 환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안해 결정하게 된다.
자금난을 겪는 건설업체에 한해서는 토지공사가 이미 분양한 공공택지에 대한 계약 해제를 한시적으로 적용하기로 했다. 시행일 현재 일정기간 납부가 연체된 공공택지를 대상으로 한다. 또 건설사가 보유한 공공택지는 제3자에 대한 전매를 허용하기로 했다. 또 건설업체가 부채를 갚기 위해 보유토지 매각을 희망하면 토지공사가 역경매 방식을 통해 최저가로 매입하기로 했다. 올해 12월부터 1조원 수준의 매입을 추진하고, 앞으로 최대 3조원 범위 안에서 시장상황을 고려해 매입한다는 방침이다.
■ 간접 금융지원도 망라 공적 보증을 통한 유동성 지원방안도 내놨다. 정부는 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증, 주택금융신용보증기금 등의 공적보증기관이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록 했다. 건설사는 미분양 아파트를 이들 기관에 담보신탁으로 맡기고, 신탁회사는 이를 임대하거나 매각하게 된다.
민간이 조성한 펀드가 미분양 아파트를 사들일 수 있도록 지원하는 대책도 마련됐다. 대한주택보증의 보증 대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우까지 확대해 펀드의 위험을 줄여주는 방식이다. 지금까지 분양계약자가 아닌 펀드는 보호대상에서 제외됐다. 건설사가 투기지역 안에 보유한 준공 상태의 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용하기로 했다. 지난 2005년 7월부터는 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 막기 위해 투기지역 준공 미분양 아파트에 대한 담보 대출이 제한돼왔다.
■ 구조조정 대책은? 이번 대책에는 건설부문 구조조정 방안도 제시됐다. 정부는 대주단 협약을 활용해 일시적 유동성 어려움을 겪는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 또는 신규자금 지원 여부를 결정하도록 했다. 신용도 A·B 등급의 중소 건설사에 대해서는 채권은행이 ‘패스트 트랙’ 프로그램을 적용하기로 했다. 패스트 트랙은 흑자 상태에서 부도를 낼 우려가 있는 기업을 신속하게 지원하는 것으로, 지원 대상으로 선정되면 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 한 달 안에 받게 된다. 부실 징후는 있지만 회생 가능성이 있는 C등급 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등의 적용해 지원과 구조조정을 병행하기로 했다.
<부동산 대출 완화로 ‘버블 급속 붕괴’ 막기>
기사입력 2008-10-21 19:58 최종수정2008-10-21 21:34 / 국민일보 / 최정욱, 황일송 기자
의미와 주요 내용
'10·21 건설경기 부양책'은 가계의 금융 부담 완화와 건설업계의 유동성 지원이 핵심이다. 특히 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 투기 차단 장치가 상당 부분 제거된 점도 눈에 띈다. 부동산 버블의 급속한 붕괴를 막고 건설 경기를 진작해 내수 경기 하강 속도를 제어하겠다는 의도다. 하지만 우려의 목소리도 적지 않다. 부동산 대출 규제 철폐가 중장기적으로 부동산 투기를 유발하고 추가 부실을 낳을 수 있기 때문이다.
◇2주택 비과세 양도 기한 1년에서 2년=정부는 부동산 실수요를 촉진하기 위해 '처분조건부' 대출의 상환 기간을 현행 1년에서 2년으로 연장하기로 했다. 처분조건부 대출은 주택담보대출을 통해 투기 지역 내 아파트를 구입할 때 기존 주택을 1년 안에 처분하기로 약정하고 받는 대출이다.
투기지역에서 해제되면 기존에 체결했던 대출 관련 약정 이행 의무도 면제된다. 지금까지는 투기지역에서 해제되더라도 기존에 체결한 대출 약정을 계속 이행하도록 돼 있다.
1가구1주택자가 이사 목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존 주택의 양도소득세 비과세가 적용되는 양도 기한이 현행 1년에서 2년으로 연장된다. 일시적 중복 보유 허용 기간 연장은 전국적으로 적용된다. 임대사업자 지원을 위해 국민주택기금의 매입 임대 자금 지원 규모를 700억원에서 1500억원으로 늘린다.
◇주택담보대출 거치 기간 늘리고, 만기 연장=가계의 주택 대출 부담도 완화된다. 정부는 금융시장에 충분한 유동성을 공급해 은행 대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리를 끌어내리기로 했다. 정부는 원리금 상환 부담을 줄이기 위해 시중은행들이 주택담보대출의 거치 기간을 현행 3년에서 5년으로 늘리고 만기도 15년에서 20년으로 연장하도록 유도하기로 했다.
특히 변동금리부 대출에서 고정 금리로 갈아탈 경우 중도 상환 수수료를 인하토록 조치하기로 했다. 시중은행들은 대출 후 1년 이내에 중도 상환하면 상환 금액의 1.5% 내외, 1∼2년은 1% 안팎의 중도 상환 수수료를 받고 있다.
주택금융공사를 통한 장기 주택담보대출 공급도 확대된다. 국민주택기금에서 내년 근로자·서민주택 구입 자금 지원 규모를 1조9000억원에서 3조원으로 크게 늘리기로 했다.
◇건설업 유동성 지원=정부는 11월 중 관련 규정을 개정, 건설사들이 미분양 아파트를 담보로 발행한 회사채에 대해 대한주택보증과 주택금융신용보증기금이 신용을 보증하는 유동화 채권을 발행하기로 했다. 민간 부동산펀드 조성을 위해 펀드가 미분양 아파트를 매입해 분양하는 경우에도 대한주택보증의 보증을 받을 수 있도록 했다.
건설사들은 투기 지역 내에 보유한 준공 후 미분양 아파트를 담보로 은행권에서 대출을 받을 수 있게 된다. 그동안 정부는 기업들이 대출을 받아 주택을 구입하는 것을 막기 위해 투기 지역에서는 주택을 담보로 대출을 받을 수 없도록 규제했다.
최대 3조원 범위내에서 주택 건설 사업자들이 보유한 토지를 매입하기로 했다. 부채 상환을 위해 토지를 매각할 경우에 한해서다. 공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가 대비 각각 90%를 상한으로 매각 희망 가격이 낮은 순부터 매입할 방침이다.
정부는 대한주택보증을 통해 다음달 중으로 최대 2조원 규모로 미분양 주택을 직접 매입하기로 했다. 수도권을 제외한 공정률 50% 이상인 지방의 미분양 주택이 대상이다. 감정평가금액 이내에서 역경매 방식을 적용해 낮은 가격으로 매입한다는 방침이다.
◇신용평가 D등급 건설사 퇴출=정부는 채권 금융회사를 중심으로 건설업체에 대해 A∼D등급의 신용위험평가를 거쳐 구조 조정 또는 지원 방안을 마련하기로 했다. A와 B등급을 받은 우량기업은 채권은행을 통해 대출 만기 연장과 이자 감면, 신규 자금을 지원받는다. 부실 징후는 있으나 회생가능성이 있는 C등급 건설사는 워크아웃을 거쳐 다른 기업과 인수·합병(M&A)된다. 경영 정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사 정리 절차에 착수한다.
<부동산 대출부담 완화...가계 ' 주름살' 던다>
기사입력 2008-10-21 19:36 최종수정2008-10-22 09:56 / 세계일보 / 김용출 기자
주택 처분조건부 대출의 상환 기간과 일시적 2주택 중복보유 허용기간이 대폭 늘어난다. 이에 따라 매수 실종 상태에서 급매물만 쌓이고 있는 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 가계의 이자부담 경감을 위해 원리금 상환 거치기간을 3년에서 5년으로 연장하고, 중도상환 수수료를 내려 변동금리 대출에서 고정금리 대출로 전환을 유도키로 했다. 이는 주택담보대출 금리 급등에 따른 가계의 주거부담을 줄여주는 동시에 실수요자들의 거래를 촉진하기 위한 조치로 풀이된다.
◆가계 부담은 줄이고, 거래는 늘리고=21일 기획재정부, 국토해양부, 금융위원회에 따르면 정부는 주택거래 활성화를 위해 처분조건부 대출의 상환기간을 기존 1년에서 2년으로 연장키로 했다.
처분조건부 대출은 주택담보대출을 이용, 투기지역 내 아파트를 추가 구입할 경우 기존 주택을 1년 내에 처분키로 하고 약정받는 대출을 말한다.
처분조건부 대출 상환기간이 2년으로 연장됨에 따라, 6월 말 현재 처분조건부 대출을 이용하고 있는 6만5000명이 혜택을 받을 전망이다.
또 투기지역에서 해제될 경우 투기지역 지정시점에서 이미 체결된 ‘축소조건부 대출 이행 의무’도 함께 면제해 주기로 했다. 축소조건부 대출은 2건 이상의 투기지역 아파트 담보대출을 받고 있는 사람이 최초 만기도래 시점부터 1년 내에 대출을 1건으로 축소하는 특약이 체결된 대출을 의미한다.
이와 함께 1세대 1주택자가 이사 목적으로 신규주택을 취득, 일시적 2주택자가 될 경우 기존 주택의 양도세가 비과세되는 중복보유 허용 기간을 현행 1년에서 2년으로 연장키로 했다.
이럴 경우 1세대 2주택자는 세율이 50%(주민세 포함 시 55%)에 달하는 양도세에 대한 걱정 없이 기존 주택을 좀 더 여유를 갖고 팔 수 있는 기간을 갖게 된다.
가계대출자의 대출 부담을 줄여주기 위한 조치도 마련했다. 먼저 정부는 원리금 상환 거치기간을 현행 3년에서 5년으로 연장하고 만기도 조정하도록 금융권을 적극 유도키로 했다. 또 통상 0.5∼1.5% 내외인 중도상환 수수료의 인하를 적극 유도, 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 전환을 쉽게 할 계획이다.
특히 은행권에 충분한 유동성을 공급해 주택담보대출의 기준금리가 되는 CD금리 등의 하향 안정화를 유도해 가계의 금리부담도 줄여주기로 했다.
◆“대출금리 관리대책 등은 미흡”=정부가 이번에 내놓은 대책은 가계의 부담 완화와 주택 실거래 촉진에 맞춰져 있다는 점에서 일단 긍정적이다. 하지만 중산·서민층의 가장 큰 고민 가운데 하나인 급등하는 주택담보대출 금리에 대한 관리대책이 미흡하다는 지적도 나온다.
경기 과천의 한 공인중개사는 “정부가 유동성 공급을 통해 은행권의 CD금리 인하를 유도하겠다고 했지만, 그 실효성에 대해선 의문이 적지 않다”고 말했다.
실제로 글로벌 금융위기 등에 따라 최근에도 달러뿐만 아니라 원화 유동성이 공급됐지만 은행권의 CD금리는 지속적으로 오르고 있기 때문이다.
이에 따라 지난해 8월 6.38%에서 주택담보대출금리(평균)는 올해 8월 7.16%로 12.3%나 증가한 반면 같은 기간 도시근로자 가구의 실질 소득은 3.5% 증가에 그치면서 가계 부담은 크게 늘어났다.
경제계 일각에서 제기돼 온 주택담보대출의 기준금리 변경 등 좀 더 구체적이고 정교한 주택담보대출 금리의 관리대책이 필요하다는 지적이다. 또 원리금 상환 거치기간의 연장이나 만기의 조정 등도 은행권이 협조하지 않는다면 구체화까진 쉽지 않을 수 있다.
<용인·평촌 등 버블세븐도 ‘투기 지정’에서 풀릴 듯>
기사입력 2008-10-21 19:35 / 한겨례 / 허종식, 선임 기자
투기지역 해제 어떻게
비과밀억제 김포·파주·남양주 등
전매제한 3→1년 단축 수혜 볼 듯
국토해양부 이재영 주택토지실장은 “수도권 안에서 지정 목적이 사라진 투기지역, 투기과열지구를 합리적으로 해제하겠다”고 밝혔다. 하지만 정부는 집값 폭등 우려가 있거나 최근 집값이 많이 오른 곳은 투기과열지구에서 해제하지 않을 방침이다.
이에 따라 서울과 인천은 해제 대상에서 일단 제외될 가능성이 높다. 반면, 경기도는 분당새도시 정도를 제외하고는 대분분 해제 대상에 포함될 전망이다.
국토해양부는 집값 폭등의 진원지 구실을 해온 서울 강남은 투기지역에서 해제할 경우 집값이 급격하게 오를 가능성이 있어 해제가 어려울 것으로 보고 있다. 또 송도국제도시, 청라지구 등 개발 호재가 많은 인천도 최근 몇년 동안의 집값 오름세가 심상치 않아 투기과열지구 등을 해제하는데 부담이 크다.
국토부가 해제 여부를 가장 고민하고 있는 곳은 버불세븐인 분당새도시, 평촌새도시, 용인시 등이다. 국토해양부 관계자는 “버블세븐 지역은 좀더 정밀하게 검토해서 해제 여부를 결정하겠지만 용인, 평촌은 해제 가능성이 높다”고 말했다. 올 들어 경기도 안에서 집값이 가장 많이 떨어진 과천시도 집값이 여전히 높기는 하지만 해제 대상에 포함될 것으로 예상된다. 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사 후 부동산가격안정심의위원회, 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 해제 대상을 최종 확정할 방침이다.
현재 주택투기지역은 수도권의 경우 서울 전지역·인천 8개구, 경기도 39개 시·군 등 모두 72개 지역이다. 투기과열지구는 서울·경기 전지역, 강화·옹진군 등 도서지역을 제외한 인천 전지역이다. 투기과열지구에서 해제되면 수도권 비과밀억제권역의 민간택지 아파트는 전매제한이 3년에서 1년으로 단축되는데 비과밀억제권역인 김포·파주·양주·남양주·용인·광주·안산·화성 등이 수혜지역으로 꼽힌다.
기사입력 2008-10-21 19:35 최종수정2008-10-21 22:45 / 한겨례 / 최종훈 기자
가계지원책 - 한시 2주택 양도세 면제 2년으로
건설사대책 - 건설사 땅 3조 역경매로 사들여
정부가 21일 발표한 ‘가계·건설부문 유동성 지원방안’에는 가계와 건설회사의 자금 운용에 숨통을 터주기 위한 여러 조처들이 담겨 있다. 가계에는 세금과 대출상환 부담을 덜어주고, 건설회사한테는 금융 지원과 함께 공공기관에 미분양 주택과 땅을 팔 수 있는 길을 열어준 게 핵심이다.
■ 가계 지원대책 뭔가? 가장 눈에 띄는 것이 양도소득세 관련 대책으로, 새 집을 마련하는 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 사람들의 부담을 덜어주는 방안이 포함됐다. 지금까지는 일시적 1가구 2주택자가 된 사람이 기존 주택을 팔 때 양도세를 물지 않고 팔 수 있는 기간이 1년이었으나 이를 2년으로 늘리기로 했다. 현행 세법상 1가구 2주택이 되면 세율이 50%로 중과세 된다. 이에 따라 최근 1~2년 안에 집을 산 사람들은 양도세에 대한 걱정없이 기존 주택을 좀 더 여유를 갖고 팔 수 있는 기간을 확보하게 됐다. 이런 내용을 담은 소득세법 시행령은 11월중 개정되며, 새 법령은 개정일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.
처분조건부 대출의 상환기간을 연장하는 방안도 포함됐다. 투기지역에서 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 안에 팔아야하는 ‘처분조건부’ 대출의 상환기간이 2년으로 늘어난다. 또 투기지역에서 풀릴 경우 투기지역 지정 기간에 체결된 대출 관련 약정(처분 또는 축소조건부) 이행 의무를 면제해주기로 했다.
이와 함께 정부는 가계의 주택담보대출 원리금 상환 부담 완화를 위해 은행이 거치기간과 만기 연장에 나서도록 유도하기로 했다. 충분한 유동성 공급을 통해 가계대출(주택담보)의 기준금리로 사용되는 양도성예금증서 금리를 내리고, 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 바꿀 경우 중도상환수수료(0.5~1.5%)를 인하하도록 했다. 또 국민주택기금의 내년 근로자·서민 주택구입자금 지원 규모를 1조9천억원에서 3조원으로 확대하기로 했다.
실수요 거래를 촉진하기 위해 수도권 투기지역과 투기과열지구가 대폭 해제된다. 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사를 한 뒤 소관 위원회를 각각 열고 해제지역을 결정한다는 계획이다. 투기지역에서 풀리면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제와 처분조건부 대출 규제를 받지 않게 된다.
■ 공공기관 자금 활용 방안 예고한대로 미분양 주택에 공공자금이 대거 투입된다. 대한주택보증에서 10월 말까지 매입을 공고, 11월중 심사 거쳐 미분양 주택을 매입하기로 했다. 매입 대상은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50%이상인 미분양 주택이며, 2조원 한도안에서 순차적으로 사들이게 된다. 매입가격은 감정평가금액 범위에서 역경매 방식 등을 적용한다. 환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안해 결정하게 된다.
자금난을 겪는 건설업체에 한해서는 토지공사가 이미 분양한 공공택지에 대한 계약 해제를 한시적으로 적용하기로 했다. 시행일 현재 일정기간 납부가 연체된 공공택지를 대상으로 한다. 또 건설사가 보유한 공공택지는 제3자에 대한 전매를 허용하기로 했다. 또 건설업체가 부채를 갚기 위해 보유토지 매각을 희망하면 토지공사가 역경매 방식을 통해 최저가로 매입하기로 했다. 올해 12월부터 1조원 수준의 매입을 추진하고, 앞으로 최대 3조원 범위 안에서 시장상황을 고려해 매입한다는 방침이다.
■ 간접 금융지원도 망라 공적 보증을 통한 유동성 지원방안도 내놨다. 정부는 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증, 주택금융신용보증기금 등의 공적보증기관이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록 했다. 건설사는 미분양 아파트를 이들 기관에 담보신탁으로 맡기고, 신탁회사는 이를 임대하거나 매각하게 된다.
민간이 조성한 펀드가 미분양 아파트를 사들일 수 있도록 지원하는 대책도 마련됐다. 대한주택보증의 보증 대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우까지 확대해 펀드의 위험을 줄여주는 방식이다. 지금까지 분양계약자가 아닌 펀드는 보호대상에서 제외됐다. 건설사가 투기지역 안에 보유한 준공 상태의 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용하기로 했다. 지난 2005년 7월부터는 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 막기 위해 투기지역 준공 미분양 아파트에 대한 담보 대출이 제한돼왔다.
■ 구조조정 대책은? 이번 대책에는 건설부문 구조조정 방안도 제시됐다. 정부는 대주단 협약을 활용해 일시적 유동성 어려움을 겪는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 또는 신규자금 지원 여부를 결정하도록 했다. 신용도 A·B 등급의 중소 건설사에 대해서는 채권은행이 ‘패스트 트랙’ 프로그램을 적용하기로 했다. 패스트 트랙은 흑자 상태에서 부도를 낼 우려가 있는 기업을 신속하게 지원하는 것으로, 지원 대상으로 선정되면 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 한 달 안에 받게 된다. 부실 징후는 있지만 회생 가능성이 있는 C등급 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등의 적용해 지원과 구조조정을 병행하기로 했다.
<부동산 대출 완화로 ‘버블 급속 붕괴’ 막기>
기사입력 2008-10-21 19:58 최종수정2008-10-21 21:34 / 국민일보 / 최정욱, 황일송 기자
의미와 주요 내용
'10·21 건설경기 부양책'은 가계의 금융 부담 완화와 건설업계의 유동성 지원이 핵심이다. 특히 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 부동산 투기 차단 장치가 상당 부분 제거된 점도 눈에 띈다. 부동산 버블의 급속한 붕괴를 막고 건설 경기를 진작해 내수 경기 하강 속도를 제어하겠다는 의도다. 하지만 우려의 목소리도 적지 않다. 부동산 대출 규제 철폐가 중장기적으로 부동산 투기를 유발하고 추가 부실을 낳을 수 있기 때문이다.
◇2주택 비과세 양도 기한 1년에서 2년=정부는 부동산 실수요를 촉진하기 위해 '처분조건부' 대출의 상환 기간을 현행 1년에서 2년으로 연장하기로 했다. 처분조건부 대출은 주택담보대출을 통해 투기 지역 내 아파트를 구입할 때 기존 주택을 1년 안에 처분하기로 약정하고 받는 대출이다.
투기지역에서 해제되면 기존에 체결했던 대출 관련 약정 이행 의무도 면제된다. 지금까지는 투기지역에서 해제되더라도 기존에 체결한 대출 약정을 계속 이행하도록 돼 있다.
1가구1주택자가 이사 목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존 주택의 양도소득세 비과세가 적용되는 양도 기한이 현행 1년에서 2년으로 연장된다. 일시적 중복 보유 허용 기간 연장은 전국적으로 적용된다. 임대사업자 지원을 위해 국민주택기금의 매입 임대 자금 지원 규모를 700억원에서 1500억원으로 늘린다.
◇주택담보대출 거치 기간 늘리고, 만기 연장=가계의 주택 대출 부담도 완화된다. 정부는 금융시장에 충분한 유동성을 공급해 은행 대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리를 끌어내리기로 했다. 정부는 원리금 상환 부담을 줄이기 위해 시중은행들이 주택담보대출의 거치 기간을 현행 3년에서 5년으로 늘리고 만기도 15년에서 20년으로 연장하도록 유도하기로 했다.
특히 변동금리부 대출에서 고정 금리로 갈아탈 경우 중도 상환 수수료를 인하토록 조치하기로 했다. 시중은행들은 대출 후 1년 이내에 중도 상환하면 상환 금액의 1.5% 내외, 1∼2년은 1% 안팎의 중도 상환 수수료를 받고 있다.
주택금융공사를 통한 장기 주택담보대출 공급도 확대된다. 국민주택기금에서 내년 근로자·서민주택 구입 자금 지원 규모를 1조9000억원에서 3조원으로 크게 늘리기로 했다.
◇건설업 유동성 지원=정부는 11월 중 관련 규정을 개정, 건설사들이 미분양 아파트를 담보로 발행한 회사채에 대해 대한주택보증과 주택금융신용보증기금이 신용을 보증하는 유동화 채권을 발행하기로 했다. 민간 부동산펀드 조성을 위해 펀드가 미분양 아파트를 매입해 분양하는 경우에도 대한주택보증의 보증을 받을 수 있도록 했다.
건설사들은 투기 지역 내에 보유한 준공 후 미분양 아파트를 담보로 은행권에서 대출을 받을 수 있게 된다. 그동안 정부는 기업들이 대출을 받아 주택을 구입하는 것을 막기 위해 투기 지역에서는 주택을 담보로 대출을 받을 수 없도록 규제했다.
최대 3조원 범위내에서 주택 건설 사업자들이 보유한 토지를 매입하기로 했다. 부채 상환을 위해 토지를 매각할 경우에 한해서다. 공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가 대비 각각 90%를 상한으로 매각 희망 가격이 낮은 순부터 매입할 방침이다.
정부는 대한주택보증을 통해 다음달 중으로 최대 2조원 규모로 미분양 주택을 직접 매입하기로 했다. 수도권을 제외한 공정률 50% 이상인 지방의 미분양 주택이 대상이다. 감정평가금액 이내에서 역경매 방식을 적용해 낮은 가격으로 매입한다는 방침이다.
◇신용평가 D등급 건설사 퇴출=정부는 채권 금융회사를 중심으로 건설업체에 대해 A∼D등급의 신용위험평가를 거쳐 구조 조정 또는 지원 방안을 마련하기로 했다. A와 B등급을 받은 우량기업은 채권은행을 통해 대출 만기 연장과 이자 감면, 신규 자금을 지원받는다. 부실 징후는 있으나 회생가능성이 있는 C등급 건설사는 워크아웃을 거쳐 다른 기업과 인수·합병(M&A)된다. 경영 정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사 정리 절차에 착수한다.
<부동산 대출부담 완화...가계 ' 주름살' 던다>
기사입력 2008-10-21 19:36 최종수정2008-10-22 09:56 / 세계일보 / 김용출 기자
주택 처분조건부 대출의 상환 기간과 일시적 2주택 중복보유 허용기간이 대폭 늘어난다. 이에 따라 매수 실종 상태에서 급매물만 쌓이고 있는 주택시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 가계의 이자부담 경감을 위해 원리금 상환 거치기간을 3년에서 5년으로 연장하고, 중도상환 수수료를 내려 변동금리 대출에서 고정금리 대출로 전환을 유도키로 했다. 이는 주택담보대출 금리 급등에 따른 가계의 주거부담을 줄여주는 동시에 실수요자들의 거래를 촉진하기 위한 조치로 풀이된다.
◆가계 부담은 줄이고, 거래는 늘리고=21일 기획재정부, 국토해양부, 금융위원회에 따르면 정부는 주택거래 활성화를 위해 처분조건부 대출의 상환기간을 기존 1년에서 2년으로 연장키로 했다.
처분조건부 대출은 주택담보대출을 이용, 투기지역 내 아파트를 추가 구입할 경우 기존 주택을 1년 내에 처분키로 하고 약정받는 대출을 말한다.
처분조건부 대출 상환기간이 2년으로 연장됨에 따라, 6월 말 현재 처분조건부 대출을 이용하고 있는 6만5000명이 혜택을 받을 전망이다.
또 투기지역에서 해제될 경우 투기지역 지정시점에서 이미 체결된 ‘축소조건부 대출 이행 의무’도 함께 면제해 주기로 했다. 축소조건부 대출은 2건 이상의 투기지역 아파트 담보대출을 받고 있는 사람이 최초 만기도래 시점부터 1년 내에 대출을 1건으로 축소하는 특약이 체결된 대출을 의미한다.
이와 함께 1세대 1주택자가 이사 목적으로 신규주택을 취득, 일시적 2주택자가 될 경우 기존 주택의 양도세가 비과세되는 중복보유 허용 기간을 현행 1년에서 2년으로 연장키로 했다.
이럴 경우 1세대 2주택자는 세율이 50%(주민세 포함 시 55%)에 달하는 양도세에 대한 걱정 없이 기존 주택을 좀 더 여유를 갖고 팔 수 있는 기간을 갖게 된다.
가계대출자의 대출 부담을 줄여주기 위한 조치도 마련했다. 먼저 정부는 원리금 상환 거치기간을 현행 3년에서 5년으로 연장하고 만기도 조정하도록 금융권을 적극 유도키로 했다. 또 통상 0.5∼1.5% 내외인 중도상환 수수료의 인하를 적극 유도, 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 전환을 쉽게 할 계획이다.
특히 은행권에 충분한 유동성을 공급해 주택담보대출의 기준금리가 되는 CD금리 등의 하향 안정화를 유도해 가계의 금리부담도 줄여주기로 했다.
◆“대출금리 관리대책 등은 미흡”=정부가 이번에 내놓은 대책은 가계의 부담 완화와 주택 실거래 촉진에 맞춰져 있다는 점에서 일단 긍정적이다. 하지만 중산·서민층의 가장 큰 고민 가운데 하나인 급등하는 주택담보대출 금리에 대한 관리대책이 미흡하다는 지적도 나온다.
경기 과천의 한 공인중개사는 “정부가 유동성 공급을 통해 은행권의 CD금리 인하를 유도하겠다고 했지만, 그 실효성에 대해선 의문이 적지 않다”고 말했다.
실제로 글로벌 금융위기 등에 따라 최근에도 달러뿐만 아니라 원화 유동성이 공급됐지만 은행권의 CD금리는 지속적으로 오르고 있기 때문이다.
이에 따라 지난해 8월 6.38%에서 주택담보대출금리(평균)는 올해 8월 7.16%로 12.3%나 증가한 반면 같은 기간 도시근로자 가구의 실질 소득은 3.5% 증가에 그치면서 가계 부담은 크게 늘어났다.
경제계 일각에서 제기돼 온 주택담보대출의 기준금리 변경 등 좀 더 구체적이고 정교한 주택담보대출 금리의 관리대책이 필요하다는 지적이다. 또 원리금 상환 거치기간의 연장이나 만기의 조정 등도 은행권이 협조하지 않는다면 구체화까진 쉽지 않을 수 있다.
<용인·평촌 등 버블세븐도 ‘투기 지정’에서 풀릴 듯>
기사입력 2008-10-21 19:35 / 한겨례 / 허종식, 선임 기자
투기지역 해제 어떻게
비과밀억제 김포·파주·남양주 등
전매제한 3→1년 단축 수혜 볼 듯
국토해양부 이재영 주택토지실장은 “수도권 안에서 지정 목적이 사라진 투기지역, 투기과열지구를 합리적으로 해제하겠다”고 밝혔다. 하지만 정부는 집값 폭등 우려가 있거나 최근 집값이 많이 오른 곳은 투기과열지구에서 해제하지 않을 방침이다.
이에 따라 서울과 인천은 해제 대상에서 일단 제외될 가능성이 높다. 반면, 경기도는 분당새도시 정도를 제외하고는 대분분 해제 대상에 포함될 전망이다.
국토해양부는 집값 폭등의 진원지 구실을 해온 서울 강남은 투기지역에서 해제할 경우 집값이 급격하게 오를 가능성이 있어 해제가 어려울 것으로 보고 있다. 또 송도국제도시, 청라지구 등 개발 호재가 많은 인천도 최근 몇년 동안의 집값 오름세가 심상치 않아 투기과열지구 등을 해제하는데 부담이 크다.
국토부가 해제 여부를 가장 고민하고 있는 곳은 버불세븐인 분당새도시, 평촌새도시, 용인시 등이다. 국토해양부 관계자는 “버블세븐 지역은 좀더 정밀하게 검토해서 해제 여부를 결정하겠지만 용인, 평촌은 해제 가능성이 높다”고 말했다. 올 들어 경기도 안에서 집값이 가장 많이 떨어진 과천시도 집값이 여전히 높기는 하지만 해제 대상에 포함될 것으로 예상된다. 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사 후 부동산가격안정심의위원회, 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 해제 대상을 최종 확정할 방침이다.
현재 주택투기지역은 수도권의 경우 서울 전지역·인천 8개구, 경기도 39개 시·군 등 모두 72개 지역이다. 투기과열지구는 서울·경기 전지역, 강화·옹진군 등 도서지역을 제외한 인천 전지역이다. 투기과열지구에서 해제되면 수도권 비과밀억제권역의 민간택지 아파트는 전매제한이 3년에서 1년으로 단축되는데 비과밀억제권역인 김포·파주·양주·남양주·용인·광주·안산·화성 등이 수혜지역으로 꼽힌다.