<집 안팔려 고민하던 김과장 "휴 ~">
기사입력 2008-10-24 08:11 / 매일경제 / 김기철 기자
거친 바다를 항해하는 배에 난파 신호가 올 때 배의 침몰 속도를 빠르게 하는 것은 배에 탄 사람들의 공포감이다. 공포감에 사로잡힌 승객들이 살겠다고 한꺼번에 갑판으로 올라오면 배는 그 힘으로 뒤집힌다.
위기를 맞고 있는 부동산시장도 마찬가지다. 주택 가격 하락 가능성이 제기되는 상황에서 금리마저 오르기 시작하면 대출을 끼고 집을 산 사람들은 공포감에 휩싸이기 마련이다. 이런 사람들이 동시에 주택을 급매물로 내놓을 경우 집값은 추락하게 된다.
정부가 지난 21일 내놓은 부동산 대책은 이러한 공포감 확산을 차단하는 것을 목적으로 하고 있다. 주택 보유자들이 좀 더 여유를 갖게 해주고 이를 통해 거래를 활성화시켜 부동산시장을 안정화시키겠다는 계산이다.
◆ 처분기간 연장으로 주택시장 안정화
= S은행에 다니는 김 모씨(38)는 지난해 말 성남시 분당구 서현동의 40평형대 아파트를 전세와 대출을 끼고 장만했다. 기존 주택은 1년 안에 처분한다는 '처분조건부 대출'을 받았기 때문에 그는 올해 안에 기존 주택을 팔아야 한다.그렇지 않으면 이자가 20% 이상으로 치솟고 나중에는 경매처분을 받는 처지로 몰리게 된다. 하지만 올해 초부터 내놓은 집은 아직 팔리지 않고 있다. 최근에는 가격을 1억원 이상 낮춰 급급매물로 내놓았지만 역시 살 사람이 나타나지 않고 있다.
하지만 이번 정부 대책으로 김씨는 한숨 돌리게 됐다. 정부가 처분조건부 대출의 상환기간과 일시적 1가구 2주택자의 중복보유 기간을 현재 1년에서 2년으로 연장하기로 했기 때문이다.
김씨는 "엄청난 경제적 손실을 볼 뻔했는데 1년이라는 시간적 여유를 갖게 돼 손실을 줄일 수 있을 것 같다"고 말했다.
또 1가구 1주택자가 이사를 가기 위해 신규 주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우 지금까지는 옛집을 1년 안에 팔아야 양도세를 면제받았다. 그러나 앞으로는 2년 안에 팔아도 세금을 내지 않도록 하겠다는 것이 정부 방침이다.
◆ 금리 낮춰 가계 부담 최소화
= 정부는 또 시중은행들에 주택대출자금의 만기를 연장하도록 협조를 부탁할 예정이다. 은행들도 정부 조치에 긍정적인 반응을 보이고 있다.
현재 주택대출자금은 3년 거치, 만기 15년 이상 장기대출이 많다. 이 대출에 대해 예컨대 거치기간을 3년에서 5년으로, 만기를 15년에서 20년으로 늘리면 월별 원리금 상환액 부담이 줄어든다.
또한 국민주택기금에서 지원하는 내년도 근로자ㆍ서민용 주택구입자금 지원 규모도 당초 1조9000억원에서 3조원으로 확대된다.
이와 함께 양도성예금증서(CD) 금리에 연동돼 움직이는 변동금리부 대출을 장기고정금리부 대출로 전환하는 과정에서 발생하는 중도상환수수료(상환금액의 0.5~1.5%) 부담을 완화해 달라고 은행권에 협조를 요청하기로 했다.
정부는 또 시중에 유동성 공급을 통해 전체적으로 금리를 인하할 방침이다.
기획재정부 관계자는 "CD 금리가 내릴 때까지 돈을 풀겠다"고 말했다. 이를 통해 은행들의 자금난이 풀리면 주택대출의 기준금리가 되는 CD 금리가 낮아질 것으로 정부는 기대하고 있다.
또 정부는 변동금리 대출을 고정금리로 전환할 경우 중도상환수수료를 인하해 이 같은 전환을 유도할 계획이다. 중도상환수수료는 통상 대출 경과기간이 1년 미만이면 상환금액의 1.5%, 1~2년이면 1%, 2~3년이면 0.5% 수준이다.
◆ 대출 규제 완화 통한 거래 활성화
= 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 해제하는 것은 사실상 대출 규제와 전매제한을 완화하기 위한 조치다.
투기지역에서 해제되는 지역의 아파트는 40%로 묶여 있던 담보인정비율(LTV)이 60%로 높아지고, 6억원 초과 아파트에 해당되는 총부채상환비율(DTI) 40% 규정도 해제돼 60%로 높아진다. 또한 주택담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 규제가 없어진다.
또 투기과열지구에서 해제될 경우에는 전매 제한이 완화되고 무주택 가구주에 대한 우선공급 규정 적용도 면제된다. 정부는 이 같은 대책을 통해 대출 규제가 완화되면 막혀 있던 부동산 거래에 숨통이 트이고 시장도 안정화될 것으로 예측하고 있다.
★ LTVㆍDTI 완화되면
연봉 5천만원, 7억원 아파트…대출 1억1천만원 더 받아
투기지역에서 해제되면 LTV나 DTI가 모두 40%에서 60%로 상향 조정된다.
실제 연소득 5000만원인 직장인 A씨가 시세 7억원 주택을 산다고 가정했을 때 현재 LTV(40%)로 최대 2억8000만원까지 빌릴 수 있다. 여기서 LTV는 'Loan To Value ratio' 머리글자로 담보인정비율을 뜻한다. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집 자산가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한 것이다. 즉 7억원짜리 아파트 자산가치를 2억8000만원(7억원×0.4)까지 인정해 줬다고 보면 된다.
여기에 DTI를 적용하면 대출금액은 더 적어진다. DTI는 'Debt To Income ratio' 머리글자로 총부채상환비율을 지칭한다.
연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원금과 이자 상환액, 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다.
연소득 5000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정할 때(LTV 40% 적용으로 2억8000만원까지 대출 가능하다고 가정) DTI 40%를 적용하면 2000만원(5000만원×0.4)은 원금과 이자를 갚는 데 쓸 수 있게 된다.
따라서 이자율 8%에 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 빌린다면 1억9000만원가량을 빌릴 수 있다.
그렇다면 투기지역 해제로 대출 가능 금액이 얼마나 늘어날까.
같은 조건으로(연소득 5000만원, 금리 8%) 7억원짜리 아파트를 구입했을 때 LTV는 일단 4억2000만원(7억원×0.6)까지 늘어난다. 1억4000만원가량을 더 빌릴 수 있다.
여기에 DTI 규제가 완화된다면 원금과 이자로 갚을 수 있는 금액이 3000만원까지 늘어난다. 따라서 최종 대출이 가능한 금액은 약 3억원에 달한다. 결국 DTI와 LTV 완화로 1억1000만원까지 더 빌릴 수 있게 되는 셈이다.
<10.21건설대책 내용 요약>
기사입력 2008-10-21 16:07 / 연합뉴스 / 신호경 기자
정부는 21일 주택수요 위축과 건설업계의 자금 경색 상황이 금융 부실로 이어지는 것을 막기 위해 '가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 방안'을 발표했다.
이에 따르면 정부는 수도권내 지정 목적이 분명치 않은 투기지역 또는 투기과열지구를 풀고 국민주택기금의 주택 매입.임대 자금지원 규모를 2배로 늘리며, 최대 2조원 범위 안에서 지방 미분양주택 매입에도 나선다. 다음은 지원대책 요약.
◇ 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진
▲ 처분조건부 대출 상환기간 연장 = 투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년내 팔아야하는 '처분조건부' 대출의 상환기간을 2년으로 늘린다.
▲ 불합리한 처분.축소조건부 대출 약정 정비 = 투기지역에서 풀릴 경우 투기지역 지정 기간에 체결된 대출 관련 약정(처분 또는 축소조건부) 이행 의무를 면제해준다.
▲ 일시적 1세대 2주택 중복 보유 허용기간 연장 = 1세대 1주택자가 이사 목적으로 신규 주택을 취득하는 경우, 양도세 비과세가 적용되는 기존주택 양도 기한을 현행 1년에서 2년으로 연장한다.
▲ 투기지역.투기과열지구 합리적 조정 = 수도권내 지정 목적이 분명치 않은 투기지역 또는 투기과열지구를 합리적으로 풀어준다. 11월 중 주택시장 실태조사 이후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진한다.
▲ 주택담보대출 등 가계대출 부담 완화 = 원리금 상환 부담 완화를 위해 거치 기간 및 만기 연장을 유도한다. 충분한 유동성 공급을 통해 가계대출(주택담보)의 기준금리로 사용되는 CD금리 등을 하향 안정화한다. 중도상환수수료 인하를 통해 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 전환을 유도한다. 주택금융공사를 통해 장기.고정금리부 주택담보대출을 원활하게 공급하고 국민주택기금의 내년 근로자.서민 주택구입자금 지원 규모를 1조9천억원에서 3조원으로 확대한다.
▲ 매입임대 수요 보완 = 국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원 규모를 700억원에서 1천500억원으로 늘린다.
◇ 시장 메커니즘 통한 건설부문 유동성 지원
▲ 건설사 회사채 유동화 지원 = 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증.주택금융신용보증기금 등의 공적보증기관이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행한다. 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보로 맡기고 신탁회사는 이를 활용(임대.매각)한다.
▲ 민간 부동산 펀드 조성 지원 = 대한주택보증의 보증 대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우까지 확대한다. 지금까지 분양계약자 외 펀드는 보호대상에서 제외됐다.
▲ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대 = 건설사가 투기지역 내 보유한 준공 상태의 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용한다. 2005년 7월 이후 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 막기 위해 투기지역 준공 미분양 아파트에 대한 담보 대출이 제한돼왔다.
▲ 채권금융회사 주도의 건설사 금융 지원 = 건설사의 단기 유동성 확보를 돕기 위해 대주단협약, 패스트 트랙(fast track) 프로그램을 활용, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 및 자산담보부기업어음(ABCP) 등의 만기 연장, 이자 감면, 신규자금 등을 지원한다.
◇ 공공부문을 활용한 건설부문 유동성 공급
▲ 환매조건부 미분양 주택 매입 = 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사 거쳐 미분양주택을 매입한다. 매입 대상은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50%이상인 미분양주택이며, 2조원 한도 안에서 순차적으로 매입한다. 매입가격은 감정평가금액 범위에서 역경매 방식 등을 적용, 낮은 가격에 사들인다.
환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안해 결정한다.
▲ 공동택지 제3자 전매 허용 = 공영개발 형식으로 이미 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용한다.
▲ 공동택지 계약해제 제한적 허용 = 자금난을 겪는 주택건설사업자에 한해 토지공사가 이미 분양한 공동택지에 대한 계약해제를 한시적을 허용한다. 시행일 현재 일정기간 납부가 연체된 공동택지를 대상으로 실시한다.
▲ 주택건설사업자 보유토지 매입 = 주택건설사업자각 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망하면 토지공사가 역경매 방식을 통해 최저가로 매입한다. 올해 12월부터 1조원 수준의 매입을 추진하고, 앞으로 최대 3조원 범위 안에서 시장 상황을 고려, 순차 매입한다. 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각 희망가격이 낮은 순으로 사들인다. 매입 재원은 전액 토지채권(부채상환용) 발행으로 조달한다.
▲ 신용보증기금을 통한 지원 = 중소건설사의 회사채 발행을 돕기 위해 1조원 규모의 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 가운데 10%이상을 중소 건설사에 지원한다. 신용보증기금은 중소건설사에 대해 올해와 내년 각각 2천억원, 5천억원 규모의 '브리지론 보증'을 시행한다.
◇ 건설부문 구조조정 방안
▲ 대주단 협약 활용 = 일시적 유동성 어려움을 겪는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 또는 신규자금 지원 여부를 결정한다.
▲ 지난 10월 1일 발표된 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용 = A.B 등급의 중소 건설사에 대해 채권은행이 패스트 트랙(fast track) 프로그램을 적용, 지원한다. 지원대상으로 선정되면 만기연장.이자감면.신규자금지원 등을 한 달안에 받는다.
▲ 워크아웃 프로그램 적용 = 부실 징후는 있지만 회생 가능성이 있는 C 등급 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등의 적용해 지원과 구조조정을 병행한다.
<정부, 건설사에 9조원 안팎 직접 지원>
기사입력 2008-10-21 17:39 최종수정2008-10-21 18:05 / 연합뉴스 / 주종국 기자
A.B등급 신속지원..C.D등급 워크아웃.퇴출
투기지역 단계 해제..CD금리 인하유도
정부가 자금난에 빠진 건설사들의 미분양 주택이나 보유토지를 공공기관에서 매입하는 등의 방식으로 건설사들에 9조원 안팎의 유동성을 직접 지원한다.
또 가계대출 부담 완화를 위해 시중유동성을 충분히 공급, 양도성예금증서(CD) 금리 인하를 유도하고 수도권내 투기지역과 투기과열지구는 다음달 실태 조사후 해제, 대출규제를 완화한다.
정부는 21일 과천청사에서 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 열고 이 같은 내용의 가계주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원.구조조정 방안을 논의, 확정했다.
정부는 우선 미분양주택 환매조건부 매입 2조원, 공동택지 계약해제 허용 2조원, 건설사 보유토지 매입 3조원 등을 포함해 총 8조7천억~9조2천억원 규모의 유동성을 건설사에 직접 지원해준다는 방침이다.
미분양주택은 지방의 공정률 50% 이상 주택 가운데 대한주택보증이 2조원 범위 내에서 역경매 방식으로 매입해주고 환매시에는 매입가격에 자금운용수익률과 여타 비용 등을 더해 가격을 산정한다.
토지공사가 이미 분양한 공동택지에 대해서는 일정기간 이상 대금납부를 연체중인 건설사를 대상으로 계약해제를 한시적으로 허용하되 계약보증금은 토지공사에 귀속한다.
또 건설사들이 보유토지 매각을 원할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용, 3조원 범위 내에서 최저가로 매입하며 매입가격은 기준가격 대비 90%를 넘지 못한다.
건설사가 발행한 회사채는 공적보증기관이 신용을 보강한 뒤 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록 해 5천억~1조원의 자금융통이 이루어지도록 지원한다.
정부는 또 최근 주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 가중되고 있다고 보고 대출부담 완화를 위해 가계대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서(CD) 금리의 하향안정화를 유도하기로 했다.
정부는 또 대출 거치기간을 늘리고 만기조정도 유도, 대출 원리금 상환부담을 덜어주기로 했다. 예컨대 거치기간은 3년에서 5년으로, 만기는 15년에서 20년으로 각각 연장을 유도하는 방식이다.
수도권 전역의 투기지역이나 투기과열지구도 지정목적이 사라진 곳은 11월중 실태조사후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 해제하기로 했다. 투기지역 등이 해제되면 주택담보대출시 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용을 받지 않아 전반적인 대출금액이 늘어난다.
백운찬 기획재정부 재산소비세심의관은 "현재 투기지역 지정요건은 가격 상승시기에 만들어진 기준으로 지금은 부동산가격 추세가 하향 안정화되는 시기라서 맞지 않는 부분이 있다"면서 "해제 기준을 포함해서 전반적인 검토를 하겠다"고 말했다.
이사 목적의 일시적 2주택자에 대해서는 종전 양도세 비과세 허용기간이 1년이던 것을 2년으로 늘려 주며 처분조건부 대출은 기존 주택을 1년내 처분해야 하던 것을 2년으로 연장하고 투기지역이 해제되면 이미 체결된 처분조건부나 축소조건부 대출의 이행의무도 면제해주기로 했다.
정부는 한편 건설업체를 4개 등급으로 분류, 일시적으로 유동성 어려움이 있는 회사는 지원하되 부실회사는 구조조정하기로 했다.
A,B 등급의 경우 채권은행이 만기연장이나 이자감면, 신규자금 등을 통해 신속 지원하고 C등급은 워크아웃 등으로 지원과 구조조정을 병행하며 경영정상화가 곤란한 D등급은 회사정리절차에 착수키로 했다.
<건설업체에 9조이상 지원…주택대출 금리 인하 유도>
기사입력 2008-10-21 18:24 최종수정2008-10-21 23:59 / 오관철, 박재현 기자
ㆍ부동산·주거 대책 확정…부실 심각 건설사 퇴출
정부는 자금난을 겪고 있는 건설사들의 미분양 주택과 보유 토지를 공공기관에서 매입하는 방식으로 건설업체에 9조원 이상을 지원키로 했다.
또 주택담보대출 금리 인하를 유도하고, 투기지역에 있는 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 안에 팔아야 하는 처분조건부 대출의 상환기간을 1년에서 2년으로 연장키로 했다. 이사 등으로 일시적 1가구 2주택자가 됐을 때 양도소득세를 내지 않고 기존 주택 1채를 팔 수 있는 기간도 1년에서 2년으로 늘어난다.
정부는 21일 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 열어 이 같은 내용의 ‘가계주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안’을 확정했다. 이에 따르면 정부는 기존 주택공사의 미분양 주택 매입 외에 대한주택보증도 11월부터 미분양 주택을 매입하도록 했다. 매입대상은 공정률 50% 이상인 지방 미분양 주택이며, 매입가격은 감정평가액 이내로 제한할 방침이다.
건설사들이 분양받은 공공택지도 되사주기로 했다. 다만 무분별한 환매를 막기 위해 계약금은 돌려주지 않는다. 일정기간 중도금 납부를 연체한 택지가 대상이다. 또 제3자에게 공공택지 전매를 허용키로 했다.
정부는 주택건설 사업자가 부채상환을 위해 보유한 토지를 매각하고자 할 경우에도 이를 매입해 주기로 했다. 토지공사가 토지채권을 발행해 조달한 3조원으로 12월부터 매입할 계획이다. 또 건설업체를 4개 등급으로 분류해 일시적으로 자금난을 겪는 건설사는 지원하되, 부실 건설사는 퇴출시킬 방침이다. A·B 등급의 건설사는 채권은행이 대출만기 연장과 이자감면, 자금지원 등을 해주고, C등급은 워크아웃(기업개선작업) 절차에 들어가며 경영정상화가 어려운 D등급은 퇴출시키기로 했다.
정부는 주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리 인하를 유도하고, 변동금리형 주택담보대출에서 고정금리형 주택담보대출로 갈아탈 때 부담하는 중도상환수수료를 내리는 방안도 추진키로 했다. 투기지역에서 해제된 지역에서는 이미 체결된 처분조건부 대출이나 축소조건부 대출의 이행 의무도 면제해줄 방침이다.
한편 정부는 11월 중에 실태조사를 거쳐 수도권 투기지역과 투기과열지구 가운데 지정 목적이 사라진 곳은 해제키로 했다.
<9조2천억원 어떻게 지원되나>
기사입력 2008-10-21 16:30 최종수정2008-10-21 16:32 / 연합뉴스 / 박성제 기자
정부는 위기에 빠진 건설업체를 살리기 위해 최대 9조2천억원을 지원하기로 했다.
여기에다 민간 부동산펀드 조성을 위한 제도 개선 등 보이지 않는 지원까지 합치면 지원 규모는 더 늘어나게 된다.
건설업체 보유토지를 토지공사가 최대 3조원어치를 사 들이고 공공택지의 분양 계약을 해약할 수 있도록 해 2조원 수준의 연체금을 갚지 않아도 하는 것은 자금난을 겪고 있는 건설업체에 단비가 될 전망이다.
토지공사가 직접 사들일 건설업체 보유토지는 사업용, 비사업용을 구분하지 않으며 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가)의 최대 90%에서 매각희망가격이 낮은 순으로 사들일 계획이다. 재원은 5년만기 국고채 수익률을 보장해 주는 토지채권(부채상환용)을 발행해 조달하게 된다.
공공택지 해약의 경우는 1개월이상 연체된 공공택지를 대상으로 추진되며 토지공사뿐 아니라 주택공사가 분양한 택지의 해약도 허용된다.
대한주택보증이 2조원 범위내에서 미분양주택을 사들이는 방안도 추진된다. 주택보증이 사들일 주택은 지방에 소재한 공정률 50%이상의 미분양 주택으로 감정평가금액 이내에서 역경매방식 등을 적용해 낮은 가격으로 매입한다. 주택업체가 향후 환매를 희망할 경우에는 준공후 6개월이내에 해야 한다.
또 중소 건설사에 대해 신용보증기금이 브리지론 보증을 시행해 올해 2천억원, 내년 5천억원 등 7천억원이 지원된다.
아울러 건설사가 발행한 회사채에 대해 대한주택보증과 주택금융신용보증기금이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행해 5천억-1조원을 지원하게 된다.
또 지난 1일 중소기업의 유동성지원을 위해 1조원규모로 발행하기로 한 프라이머리CBO중 1천억원 이상을 중소건설사에 지원하기로 했고 국민주택기금에서 지원되는 민간 매입임대자금 지원도 700억원에서 내년에는 1천500억원으로 늘리기로 했다.
여기에다 대한주택보증의 보증대상에 펀드까지 가입시킴으로써 미분양 펀드 조성을 지원하고 투기지역내에 보유한 준공후 미분양아파트에 대해서도 담보대출을 허용하기로 한 것까지 포함하면 지원 규모는 10조원을 넘는다.
<건설사 구조조정은 어떻게>
기사입력 2008-10-21 18:21 / 서울경제신문 / 김상용 기자
"신용 D등급 업체 정리절차 착수" 경고
도급순위 100대 업체중 27개사 부도위험 노출 판단
대출 만기 연장·신규자금 지원 받을수 있는 길 막힐듯
정부가 ‘10ㆍ21 부동산대책’을 내놓으면서 건설업계의 옥석 가리기가 본격적으로 전개될 것으로 보인다. 정부는 채권금융회사 등 민간이 건설사를 A~D 등 4개 등급으로 분류해 하위 D 등급에 대해서는 대출 만기 연장 등은 거부할 수 있다고 경고하고 나섰기 때문이다.
정부는 도급순위 기준 100개 건설업체의 유동성과 부도 가능성을 검토한 결과 현재 27개 기업이 부도 위험에 노출된 것으로 파악하고 있다.
이에 따라 이들 건설사는 정부가 내놓은 공공택지 매입과 미분양아파트 매입 등 공공 부문의 건설업계 지원 방안을 최대한 활용해야 할 것으로 보인다.
21일 국토해양부는 ‘10ㆍ21 대책’을 발표하면서 건설업계의 유동성 지원 방안과는 별도로 민간 금융기관을 중심으로 건설업체에 대한 구조조정을 진행해나갈 것이라고 밝혔다.
국토부는 채권금융회사가 중심이 돼 건설업체의 신용위험평가를 A~D로 4개 등급으로 나눈 후 경영정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차에 착수할 수 있다고 경고했다.
이에 따라 D등급으로 분류된 건설업체들은 금융기관으로부터 대출 만기 연장과 신규 자금 지원을 받을 수 있는 길이 막히게 된다. 결국 이들 건설사는 정부가 추진하고 있는 공공택지 매입과 미분양아파트 매입, 미분양아파트를 담보로 한 회사채 발행 등 공공에서 시행 예정인 프로그램을 최대한 활용해야 한다.
정부의 한 고위관계자는 “100대 건설사 중 27개 기업에 유동성 문제가 발생할 수 있다는 판단을 내렸다”며 100대 건설사 이외에 나머지 건설사의 유동성 문제는 더욱 심각하다는 것을 암시했다.
다만 정부의 유동성 지원 방안에는 골프장 등의 자산은 이번 지원 대책에 포함되지 않아 주택건설용 토지 등으로 한정될 것으로 보인다. 정부는 비업무용 토지 등의 매입에 총 3조원을 투입할 방침이지만 이를 향후에 비축용 토지로 활용할 계획이기 때문이다.
국토부의 한 관계자는 “민간의 구조조정 방안과 공공의 건설업계 유동성 지원 방안은 별개로 진행되는 만큼 민간에서 D등급으로 분류된 건설업체일지라도 공공의 유동성 지원 방안을 활용할 수 있다”며 “다만 이 같은 공공의 프로그램 역시 개별 건설사의 손해를 담보로 하고 있는 만큼 일정 수준의 출혈을 감내해야 할 것”이라고 강조했다.
이 관계자는 이어 “AㆍB등급에 대한 지원이 한 달 이내에 이뤄지는 만큼 D등급에 대한 만기연장도 1달 이후에는 본격 시행될 수 있다”며 “다만 개별 업체별로 대출 만기 등의 시기가 다른 만큼 한 두달 이후에 곧 바로 파산 절차에 돌입하는 건설사는 많지 않을 것”이라고 덧붙였다.
<'대주단 평가+Fast Track' 활용...D급은 퇴출>
정부가 일시적으로 유동성 어려움에 처한 건설사에 대해 현재 대주단 협약에 가입된 대주단(돈을 빌려주는 기관)의 평가를 거쳐 만기연장 혹은 신규자금의 지원여부를 결정하기로 했다.
또한 평가 결과 D등급으로 분류된 건설사에 대해서는 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차에 착수한다.
정부는 21일 과천 정부청사에서 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 개최하고 기획재정부와 국토해양부, 금융위원회는 '가계주거 부담완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안'을 확정·발표했다.
기획재정부에 따르면 정부는 채권금융회사를 중심으로 건설업체에 대한 신용평가(A~D등급)를 거쳐 구조조정 및 지원방안을 강구한다는 방침을 세웠다.
기본적으로 대주단 협약에 가입된 대주단을 중심으로 모든 건설사에 대해 구조조정 및 지원을 추진하되, A.B등급의 중소건설사에 대해서는 채권은행을 중심으로 한 패스트 트랙(Fast Track) 프로그램을 활용한다는 계획이다.
또 부실징후는 있으나 회생가능성이 있는 C등급의 건설사에 대해 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등을 적용해 만기연장, 이자감면, 출자전환 등을 지원하고 M&A, 감자 등의 구조조정을 병행 추진한다.
아울러 경영정상화가 곤란한 D등급 건설사에 대해서는 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차에 착수할 예정이다.
한편 이날 재정부에 따르면 올해 4월부터 건설업체를 지원하기 위해 시행되고 있는 채권금융기관들의 대주단 협약에는 은행과 증권, 자산운용사 등의 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 가입한 상태다.
또 내년 6월 말까지 한시적으로 운용되는 패스트 트랙 프로그램 지원 대상으로 선정되면 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등의 지원조치를 1개월 이내에 완료된다.
<전문가들 "도덕적 해이 우려">
기사입력 2008/10/21 16:00 / 연합뉴스 / 박성제 기자
"경기부양 제한적..재정.금리정책 병행해야"
경제 전문가들은 21일 정부가 발표한 건설업체 유동성 지원 및 구조조정 방안이 건설업계의 자금난을 일시적으로 없애는 효과를 볼 수는 있겠지만 부동산경기 활성화를 이끌어내기에는 역부족이라고 평가했다.
당장 건설사들이 부도 위기에 처해 있고 이는 금융시장은 물론 내수와 투자, 고용 등 경제 전반에 충격을 줄 수 있다는 점을 감안할 때 정책적인 불가피성이 있지만 건설업체의 도덕적 해이를 불러올 수 있다는 점에서 건설업체 자구노력의 중요성을 강조했다.
◇ 오문석 LG경제연구원 경제연구실장
경기부양적이라고 보기는 어렵다. 부동산 가격이 과도하게 내려가 투매로 이어질 경우 가계부실이 발생하는 리스크를 막으려는 조치이다. 건설업계 전체에 유동성을 공급한다기보다는 시장의 실패를 방지하는 차원이다. 부동산시장의 버블이 꺼지는 상황에서 그 속도를 조절하고 금융시스템의 리스크로 이어지는 것을 막는데 주안점을 둬야 한다. 경기부양 효과는 재정이나 금리 등 거시수단으로 접근해야 한다.
정부는 선별적인 지원이라는 원칙을 지켜야 한다. 기업들이 보유 자산을 매각하고 미분양 주택도 스스로 해결하려는 자구노력이 선행돼야 한다. 그런 노력에도 흑자도산으로 이어지는 사례를 막는데 초점을 맞춰야 한다.
현 단계에서는 부동산시장이 워낙 위축돼 있다 보니 건설사들이 주택공급을 자제하고 있다. 장기적으로 수급이 다시 악화될 수 있는 만큼 정부 차원에서 공급을 조절할 필요가 있다.
◇ 송준혁 한국개발연구원(KDI) 연구위원
현 상황에서 정부 정책이 불가피한 측면은 있지만 그 방향성이 맞는지는 의문이다. 우선 기업들의 토지와 미분양주택 등을 매입해 유동성을 공급한다는 것 자체가 `도덕적 해이' 논란을 불러올 수 있다. 금융기관들은 자체적으로 기업의 신용리스크를 판단해서 대출한 것이다. 여기에 국가가 유동성을 공급해 그 리스크를 줄여준다는 것은 시장 원리에 어긋나는 측면이 있다.
총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 문제도 논란이 될 수 있다. 애초 이들 규제는 금융기관의 건전성과 금융시스템을 유지하려고 도입한 것이다. 이제 와서 이들 규제 때문에 부동산시장이 활성화되지 않고 부동산대출의 연체율이 높아질 수 있다며 (투기지역 해제를 통해) 우회적으로 완화하는 것은 역설적이다.
건설투자 활성화를 통한 경기부양 효과도 크지 않을 것으로 보인다. 현재 부동산시장의 문제는 공급이 아니라 수요이다. 예전처럼 정상적인 경제상황에서는 조금의 이윤만 있어도 자금이 크게 움직이지만 지금은 생존의 문제이다. 투자 자금이 필요한 것이 아니라 당장 운영 자금이 필요한 것이다.
◇ 이부형 현대경제연구원 실물경제실장
중견 건설사 중에서도 프로젝트파이낸싱(PF) 투자가 많다. 이 문제가 해결이 안 되면 신용 위험이 발생하고 이것이 실물 쪽에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 부동산시장이 너무 침체돼 있어 부동산업계나 지역경제 모두 안좋다. 따라서 부동산시장 활성화로 가는 기본 방향은 맞다.
다만 이번 대책이 중장기적으로 국내 건설업계의 경쟁력과 건전성을 높이는데 도움이 될지는 의문이다. 단기 유동성 위기가 있는 상황에서의 응급조치 성격이 강하다.
정부가 업계의 자구노력을 전제로 하고 선별적인 지원을 하겠다고 밝혔지만 결국 유동성 지원이라는 것은 자체적으로 해결을 못 하니까 지원하겠다는 것이다. 국내 건설사들은 부동산경기가 나빠질 때마다 사실상 구조조정이 제대로 이뤄지지 않았다. 이번 조치로 정부가 부동산업계의 부실을 떠안음으로써 부동산침체가 실물 경제 전반에 미치는 부정적인 파급을 막을 수는 있겠지만 장기적으로 효과는 불투명하다.
◇ 황인성 삼성경제연구소 수석연구원
주택경기 부진의 근본원인은 수요위축이다. 수도권 중심의 규제들도 건설사들이 지방에 공급을 늘리면서 지방 미분양이 늘어났기 때문이다.
이를 고려할 때 부동산경기를 활성화해 경기부양으로 이어지면서 수요가 늘어나야 한다. 그런데 이번 대책은 유동성을 공급하는 것이지 수요를 늘리는 방안은 아니다. 건설사를 살려 PF대출 및 저축은행의 부실을 막는 차원이다.
경기부양은 결국 감세나 재정지출 등으로 접근해야 한다. 이를 통해 부동산거래가 살아나 먼저 수요가 생겨야만 건설업계 대책이 건설투자 활성화로 이어질 수 있다.
기사입력 2008-10-24 08:11 / 매일경제 / 김기철 기자
거친 바다를 항해하는 배에 난파 신호가 올 때 배의 침몰 속도를 빠르게 하는 것은 배에 탄 사람들의 공포감이다. 공포감에 사로잡힌 승객들이 살겠다고 한꺼번에 갑판으로 올라오면 배는 그 힘으로 뒤집힌다.
위기를 맞고 있는 부동산시장도 마찬가지다. 주택 가격 하락 가능성이 제기되는 상황에서 금리마저 오르기 시작하면 대출을 끼고 집을 산 사람들은 공포감에 휩싸이기 마련이다. 이런 사람들이 동시에 주택을 급매물로 내놓을 경우 집값은 추락하게 된다.
정부가 지난 21일 내놓은 부동산 대책은 이러한 공포감 확산을 차단하는 것을 목적으로 하고 있다. 주택 보유자들이 좀 더 여유를 갖게 해주고 이를 통해 거래를 활성화시켜 부동산시장을 안정화시키겠다는 계산이다.
◆ 처분기간 연장으로 주택시장 안정화
= S은행에 다니는 김 모씨(38)는 지난해 말 성남시 분당구 서현동의 40평형대 아파트를 전세와 대출을 끼고 장만했다. 기존 주택은 1년 안에 처분한다는 '처분조건부 대출'을 받았기 때문에 그는 올해 안에 기존 주택을 팔아야 한다.그렇지 않으면 이자가 20% 이상으로 치솟고 나중에는 경매처분을 받는 처지로 몰리게 된다. 하지만 올해 초부터 내놓은 집은 아직 팔리지 않고 있다. 최근에는 가격을 1억원 이상 낮춰 급급매물로 내놓았지만 역시 살 사람이 나타나지 않고 있다.
하지만 이번 정부 대책으로 김씨는 한숨 돌리게 됐다. 정부가 처분조건부 대출의 상환기간과 일시적 1가구 2주택자의 중복보유 기간을 현재 1년에서 2년으로 연장하기로 했기 때문이다.
김씨는 "엄청난 경제적 손실을 볼 뻔했는데 1년이라는 시간적 여유를 갖게 돼 손실을 줄일 수 있을 것 같다"고 말했다.
또 1가구 1주택자가 이사를 가기 위해 신규 주택을 취득해 2주택자가 됐을 경우 지금까지는 옛집을 1년 안에 팔아야 양도세를 면제받았다. 그러나 앞으로는 2년 안에 팔아도 세금을 내지 않도록 하겠다는 것이 정부 방침이다.
◆ 금리 낮춰 가계 부담 최소화
= 정부는 또 시중은행들에 주택대출자금의 만기를 연장하도록 협조를 부탁할 예정이다. 은행들도 정부 조치에 긍정적인 반응을 보이고 있다.
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현재 주택대출자금은 3년 거치, 만기 15년 이상 장기대출이 많다. 이 대출에 대해 예컨대 거치기간을 3년에서 5년으로, 만기를 15년에서 20년으로 늘리면 월별 원리금 상환액 부담이 줄어든다.
또한 국민주택기금에서 지원하는 내년도 근로자ㆍ서민용 주택구입자금 지원 규모도 당초 1조9000억원에서 3조원으로 확대된다.
이와 함께 양도성예금증서(CD) 금리에 연동돼 움직이는 변동금리부 대출을 장기고정금리부 대출로 전환하는 과정에서 발생하는 중도상환수수료(상환금액의 0.5~1.5%) 부담을 완화해 달라고 은행권에 협조를 요청하기로 했다.
정부는 또 시중에 유동성 공급을 통해 전체적으로 금리를 인하할 방침이다.
기획재정부 관계자는 "CD 금리가 내릴 때까지 돈을 풀겠다"고 말했다. 이를 통해 은행들의 자금난이 풀리면 주택대출의 기준금리가 되는 CD 금리가 낮아질 것으로 정부는 기대하고 있다.
또 정부는 변동금리 대출을 고정금리로 전환할 경우 중도상환수수료를 인하해 이 같은 전환을 유도할 계획이다. 중도상환수수료는 통상 대출 경과기간이 1년 미만이면 상환금액의 1.5%, 1~2년이면 1%, 2~3년이면 0.5% 수준이다.
◆ 대출 규제 완화 통한 거래 활성화
= 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 해제하는 것은 사실상 대출 규제와 전매제한을 완화하기 위한 조치다.
투기지역에서 해제되는 지역의 아파트는 40%로 묶여 있던 담보인정비율(LTV)이 60%로 높아지고, 6억원 초과 아파트에 해당되는 총부채상환비율(DTI) 40% 규정도 해제돼 60%로 높아진다. 또한 주택담보대출을 1인당 1건으로 제한하는 규제가 없어진다.
또 투기과열지구에서 해제될 경우에는 전매 제한이 완화되고 무주택 가구주에 대한 우선공급 규정 적용도 면제된다. 정부는 이 같은 대책을 통해 대출 규제가 완화되면 막혀 있던 부동산 거래에 숨통이 트이고 시장도 안정화될 것으로 예측하고 있다.
★ LTVㆍDTI 완화되면
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투기지역에서 해제되면 LTV나 DTI가 모두 40%에서 60%로 상향 조정된다.
실제 연소득 5000만원인 직장인 A씨가 시세 7억원 주택을 산다고 가정했을 때 현재 LTV(40%)로 최대 2억8000만원까지 빌릴 수 있다. 여기서 LTV는 'Loan To Value ratio' 머리글자로 담보인정비율을 뜻한다. 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집 자산가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한 것이다. 즉 7억원짜리 아파트 자산가치를 2억8000만원(7억원×0.4)까지 인정해 줬다고 보면 된다.
여기에 DTI를 적용하면 대출금액은 더 적어진다. DTI는 'Debt To Income ratio' 머리글자로 총부채상환비율을 지칭한다.
연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원금과 이자 상환액, 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다.
연소득 5000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정할 때(LTV 40% 적용으로 2억8000만원까지 대출 가능하다고 가정) DTI 40%를 적용하면 2000만원(5000만원×0.4)은 원금과 이자를 갚는 데 쓸 수 있게 된다.
따라서 이자율 8%에 10년 만기 원리금균등상환 조건으로 빌린다면 1억9000만원가량을 빌릴 수 있다.
그렇다면 투기지역 해제로 대출 가능 금액이 얼마나 늘어날까.
같은 조건으로(연소득 5000만원, 금리 8%) 7억원짜리 아파트를 구입했을 때 LTV는 일단 4억2000만원(7억원×0.6)까지 늘어난다. 1억4000만원가량을 더 빌릴 수 있다.
여기에 DTI 규제가 완화된다면 원금과 이자로 갚을 수 있는 금액이 3000만원까지 늘어난다. 따라서 최종 대출이 가능한 금액은 약 3억원에 달한다. 결국 DTI와 LTV 완화로 1억1000만원까지 더 빌릴 수 있게 되는 셈이다.
<10.21건설대책 내용 요약>
기사입력 2008-10-21 16:07 / 연합뉴스 / 신호경 기자
정부는 21일 주택수요 위축과 건설업계의 자금 경색 상황이 금융 부실로 이어지는 것을 막기 위해 '가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원 방안'을 발표했다.
이에 따르면 정부는 수도권내 지정 목적이 분명치 않은 투기지역 또는 투기과열지구를 풀고 국민주택기금의 주택 매입.임대 자금지원 규모를 2배로 늘리며, 최대 2조원 범위 안에서 지방 미분양주택 매입에도 나선다. 다음은 지원대책 요약.
◇ 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진
▲ 처분조건부 대출 상환기간 연장 = 투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년내 팔아야하는 '처분조건부' 대출의 상환기간을 2년으로 늘린다.
▲ 불합리한 처분.축소조건부 대출 약정 정비 = 투기지역에서 풀릴 경우 투기지역 지정 기간에 체결된 대출 관련 약정(처분 또는 축소조건부) 이행 의무를 면제해준다.
▲ 일시적 1세대 2주택 중복 보유 허용기간 연장 = 1세대 1주택자가 이사 목적으로 신규 주택을 취득하는 경우, 양도세 비과세가 적용되는 기존주택 양도 기한을 현행 1년에서 2년으로 연장한다.
▲ 투기지역.투기과열지구 합리적 조정 = 수도권내 지정 목적이 분명치 않은 투기지역 또는 투기과열지구를 합리적으로 풀어준다. 11월 중 주택시장 실태조사 이후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진한다.
▲ 주택담보대출 등 가계대출 부담 완화 = 원리금 상환 부담 완화를 위해 거치 기간 및 만기 연장을 유도한다. 충분한 유동성 공급을 통해 가계대출(주택담보)의 기준금리로 사용되는 CD금리 등을 하향 안정화한다. 중도상환수수료 인하를 통해 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 전환을 유도한다. 주택금융공사를 통해 장기.고정금리부 주택담보대출을 원활하게 공급하고 국민주택기금의 내년 근로자.서민 주택구입자금 지원 규모를 1조9천억원에서 3조원으로 확대한다.
▲ 매입임대 수요 보완 = 국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원 규모를 700억원에서 1천500억원으로 늘린다.
◇ 시장 메커니즘 통한 건설부문 유동성 지원
▲ 건설사 회사채 유동화 지원 = 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증.주택금융신용보증기금 등의 공적보증기관이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행한다. 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보로 맡기고 신탁회사는 이를 활용(임대.매각)한다.
▲ 민간 부동산 펀드 조성 지원 = 대한주택보증의 보증 대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우까지 확대한다. 지금까지 분양계약자 외 펀드는 보호대상에서 제외됐다.
▲ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대 = 건설사가 투기지역 내 보유한 준공 상태의 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용한다. 2005년 7월 이후 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 막기 위해 투기지역 준공 미분양 아파트에 대한 담보 대출이 제한돼왔다.
▲ 채권금융회사 주도의 건설사 금융 지원 = 건설사의 단기 유동성 확보를 돕기 위해 대주단협약, 패스트 트랙(fast track) 프로그램을 활용, 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 및 자산담보부기업어음(ABCP) 등의 만기 연장, 이자 감면, 신규자금 등을 지원한다.
◇ 공공부문을 활용한 건설부문 유동성 공급
▲ 환매조건부 미분양 주택 매입 = 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사 거쳐 미분양주택을 매입한다. 매입 대상은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50%이상인 미분양주택이며, 2조원 한도 안에서 순차적으로 매입한다. 매입가격은 감정평가금액 범위에서 역경매 방식 등을 적용, 낮은 가격에 사들인다.
환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안해 결정한다.
▲ 공동택지 제3자 전매 허용 = 공영개발 형식으로 이미 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용한다.
▲ 공동택지 계약해제 제한적 허용 = 자금난을 겪는 주택건설사업자에 한해 토지공사가 이미 분양한 공동택지에 대한 계약해제를 한시적을 허용한다. 시행일 현재 일정기간 납부가 연체된 공동택지를 대상으로 실시한다.
▲ 주택건설사업자 보유토지 매입 = 주택건설사업자각 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망하면 토지공사가 역경매 방식을 통해 최저가로 매입한다. 올해 12월부터 1조원 수준의 매입을 추진하고, 앞으로 최대 3조원 범위 안에서 시장 상황을 고려, 순차 매입한다. 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각 희망가격이 낮은 순으로 사들인다. 매입 재원은 전액 토지채권(부채상환용) 발행으로 조달한다.
▲ 신용보증기금을 통한 지원 = 중소건설사의 회사채 발행을 돕기 위해 1조원 규모의 프라이머리 채권담보부증권(P-CBO) 가운데 10%이상을 중소 건설사에 지원한다. 신용보증기금은 중소건설사에 대해 올해와 내년 각각 2천억원, 5천억원 규모의 '브리지론 보증'을 시행한다.
◇ 건설부문 구조조정 방안
▲ 대주단 협약 활용 = 일시적 유동성 어려움을 겪는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 또는 신규자금 지원 여부를 결정한다.
▲ 지난 10월 1일 발표된 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용 = A.B 등급의 중소 건설사에 대해 채권은행이 패스트 트랙(fast track) 프로그램을 적용, 지원한다. 지원대상으로 선정되면 만기연장.이자감면.신규자금지원 등을 한 달안에 받는다.
▲ 워크아웃 프로그램 적용 = 부실 징후는 있지만 회생 가능성이 있는 C 등급 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등의 적용해 지원과 구조조정을 병행한다.
<정부, 건설사에 9조원 안팎 직접 지원>
기사입력 2008-10-21 17:39 최종수정2008-10-21 18:05 / 연합뉴스 / 주종국 기자
A.B등급 신속지원..C.D등급 워크아웃.퇴출
투기지역 단계 해제..CD금리 인하유도
정부가 자금난에 빠진 건설사들의 미분양 주택이나 보유토지를 공공기관에서 매입하는 등의 방식으로 건설사들에 9조원 안팎의 유동성을 직접 지원한다.
또 가계대출 부담 완화를 위해 시중유동성을 충분히 공급, 양도성예금증서(CD) 금리 인하를 유도하고 수도권내 투기지역과 투기과열지구는 다음달 실태 조사후 해제, 대출규제를 완화한다.
정부는 21일 과천청사에서 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 열고 이 같은 내용의 가계주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원.구조조정 방안을 논의, 확정했다.
정부는 우선 미분양주택 환매조건부 매입 2조원, 공동택지 계약해제 허용 2조원, 건설사 보유토지 매입 3조원 등을 포함해 총 8조7천억~9조2천억원 규모의 유동성을 건설사에 직접 지원해준다는 방침이다.
미분양주택은 지방의 공정률 50% 이상 주택 가운데 대한주택보증이 2조원 범위 내에서 역경매 방식으로 매입해주고 환매시에는 매입가격에 자금운용수익률과 여타 비용 등을 더해 가격을 산정한다.
토지공사가 이미 분양한 공동택지에 대해서는 일정기간 이상 대금납부를 연체중인 건설사를 대상으로 계약해제를 한시적으로 허용하되 계약보증금은 토지공사에 귀속한다.
또 건설사들이 보유토지 매각을 원할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용, 3조원 범위 내에서 최저가로 매입하며 매입가격은 기준가격 대비 90%를 넘지 못한다.
건설사가 발행한 회사채는 공적보증기관이 신용을 보강한 뒤 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록 해 5천억~1조원의 자금융통이 이루어지도록 지원한다.
정부는 또 최근 주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 가중되고 있다고 보고 대출부담 완화를 위해 가계대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서(CD) 금리의 하향안정화를 유도하기로 했다.
정부는 또 대출 거치기간을 늘리고 만기조정도 유도, 대출 원리금 상환부담을 덜어주기로 했다. 예컨대 거치기간은 3년에서 5년으로, 만기는 15년에서 20년으로 각각 연장을 유도하는 방식이다.
수도권 전역의 투기지역이나 투기과열지구도 지정목적이 사라진 곳은 11월중 실태조사후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 해제하기로 했다. 투기지역 등이 해제되면 주택담보대출시 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)은 적용을 받지 않아 전반적인 대출금액이 늘어난다.
백운찬 기획재정부 재산소비세심의관은 "현재 투기지역 지정요건은 가격 상승시기에 만들어진 기준으로 지금은 부동산가격 추세가 하향 안정화되는 시기라서 맞지 않는 부분이 있다"면서 "해제 기준을 포함해서 전반적인 검토를 하겠다"고 말했다.
이사 목적의 일시적 2주택자에 대해서는 종전 양도세 비과세 허용기간이 1년이던 것을 2년으로 늘려 주며 처분조건부 대출은 기존 주택을 1년내 처분해야 하던 것을 2년으로 연장하고 투기지역이 해제되면 이미 체결된 처분조건부나 축소조건부 대출의 이행의무도 면제해주기로 했다.
정부는 한편 건설업체를 4개 등급으로 분류, 일시적으로 유동성 어려움이 있는 회사는 지원하되 부실회사는 구조조정하기로 했다.
A,B 등급의 경우 채권은행이 만기연장이나 이자감면, 신규자금 등을 통해 신속 지원하고 C등급은 워크아웃 등으로 지원과 구조조정을 병행하며 경영정상화가 곤란한 D등급은 회사정리절차에 착수키로 했다.
<건설업체에 9조이상 지원…주택대출 금리 인하 유도>
기사입력 2008-10-21 18:24 최종수정2008-10-21 23:59 / 오관철, 박재현 기자
ㆍ부동산·주거 대책 확정…부실 심각 건설사 퇴출
정부는 자금난을 겪고 있는 건설사들의 미분양 주택과 보유 토지를 공공기관에서 매입하는 방식으로 건설업체에 9조원 이상을 지원키로 했다.
또 주택담보대출 금리 인하를 유도하고, 투기지역에 있는 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 안에 팔아야 하는 처분조건부 대출의 상환기간을 1년에서 2년으로 연장키로 했다. 이사 등으로 일시적 1가구 2주택자가 됐을 때 양도소득세를 내지 않고 기존 주택 1채를 팔 수 있는 기간도 1년에서 2년으로 늘어난다.
정부는 21일 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 열어 이 같은 내용의 ‘가계주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안’을 확정했다. 이에 따르면 정부는 기존 주택공사의 미분양 주택 매입 외에 대한주택보증도 11월부터 미분양 주택을 매입하도록 했다. 매입대상은 공정률 50% 이상인 지방 미분양 주택이며, 매입가격은 감정평가액 이내로 제한할 방침이다.
건설사들이 분양받은 공공택지도 되사주기로 했다. 다만 무분별한 환매를 막기 위해 계약금은 돌려주지 않는다. 일정기간 중도금 납부를 연체한 택지가 대상이다. 또 제3자에게 공공택지 전매를 허용키로 했다.
정부는 주택건설 사업자가 부채상환을 위해 보유한 토지를 매각하고자 할 경우에도 이를 매입해 주기로 했다. 토지공사가 토지채권을 발행해 조달한 3조원으로 12월부터 매입할 계획이다. 또 건설업체를 4개 등급으로 분류해 일시적으로 자금난을 겪는 건설사는 지원하되, 부실 건설사는 퇴출시킬 방침이다. A·B 등급의 건설사는 채권은행이 대출만기 연장과 이자감면, 자금지원 등을 해주고, C등급은 워크아웃(기업개선작업) 절차에 들어가며 경영정상화가 어려운 D등급은 퇴출시키기로 했다.
정부는 주택담보대출 금리의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리 인하를 유도하고, 변동금리형 주택담보대출에서 고정금리형 주택담보대출로 갈아탈 때 부담하는 중도상환수수료를 내리는 방안도 추진키로 했다. 투기지역에서 해제된 지역에서는 이미 체결된 처분조건부 대출이나 축소조건부 대출의 이행 의무도 면제해줄 방침이다.
한편 정부는 11월 중에 실태조사를 거쳐 수도권 투기지역과 투기과열지구 가운데 지정 목적이 사라진 곳은 해제키로 했다.
<9조2천억원 어떻게 지원되나>
기사입력 2008-10-21 16:30 최종수정2008-10-21 16:32 / 연합뉴스 / 박성제 기자
정부는 위기에 빠진 건설업체를 살리기 위해 최대 9조2천억원을 지원하기로 했다.
여기에다 민간 부동산펀드 조성을 위한 제도 개선 등 보이지 않는 지원까지 합치면 지원 규모는 더 늘어나게 된다.
건설업체 보유토지를 토지공사가 최대 3조원어치를 사 들이고 공공택지의 분양 계약을 해약할 수 있도록 해 2조원 수준의 연체금을 갚지 않아도 하는 것은 자금난을 겪고 있는 건설업체에 단비가 될 전망이다.
토지공사가 직접 사들일 건설업체 보유토지는 사업용, 비사업용을 구분하지 않으며 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가)의 최대 90%에서 매각희망가격이 낮은 순으로 사들일 계획이다. 재원은 5년만기 국고채 수익률을 보장해 주는 토지채권(부채상환용)을 발행해 조달하게 된다.
공공택지 해약의 경우는 1개월이상 연체된 공공택지를 대상으로 추진되며 토지공사뿐 아니라 주택공사가 분양한 택지의 해약도 허용된다.
대한주택보증이 2조원 범위내에서 미분양주택을 사들이는 방안도 추진된다. 주택보증이 사들일 주택은 지방에 소재한 공정률 50%이상의 미분양 주택으로 감정평가금액 이내에서 역경매방식 등을 적용해 낮은 가격으로 매입한다. 주택업체가 향후 환매를 희망할 경우에는 준공후 6개월이내에 해야 한다.
또 중소 건설사에 대해 신용보증기금이 브리지론 보증을 시행해 올해 2천억원, 내년 5천억원 등 7천억원이 지원된다.
아울러 건설사가 발행한 회사채에 대해 대한주택보증과 주택금융신용보증기금이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행해 5천억-1조원을 지원하게 된다.
또 지난 1일 중소기업의 유동성지원을 위해 1조원규모로 발행하기로 한 프라이머리CBO중 1천억원 이상을 중소건설사에 지원하기로 했고 국민주택기금에서 지원되는 민간 매입임대자금 지원도 700억원에서 내년에는 1천500억원으로 늘리기로 했다.
여기에다 대한주택보증의 보증대상에 펀드까지 가입시킴으로써 미분양 펀드 조성을 지원하고 투기지역내에 보유한 준공후 미분양아파트에 대해서도 담보대출을 허용하기로 한 것까지 포함하면 지원 규모는 10조원을 넘는다.
<건설사 구조조정은 어떻게>
기사입력 2008-10-21 18:21 / 서울경제신문 / 김상용 기자
"신용 D등급 업체 정리절차 착수" 경고
도급순위 100대 업체중 27개사 부도위험 노출 판단
대출 만기 연장·신규자금 지원 받을수 있는 길 막힐듯
정부가 ‘10ㆍ21 부동산대책’을 내놓으면서 건설업계의 옥석 가리기가 본격적으로 전개될 것으로 보인다. 정부는 채권금융회사 등 민간이 건설사를 A~D 등 4개 등급으로 분류해 하위 D 등급에 대해서는 대출 만기 연장 등은 거부할 수 있다고 경고하고 나섰기 때문이다.
정부는 도급순위 기준 100개 건설업체의 유동성과 부도 가능성을 검토한 결과 현재 27개 기업이 부도 위험에 노출된 것으로 파악하고 있다.
이에 따라 이들 건설사는 정부가 내놓은 공공택지 매입과 미분양아파트 매입 등 공공 부문의 건설업계 지원 방안을 최대한 활용해야 할 것으로 보인다.
21일 국토해양부는 ‘10ㆍ21 대책’을 발표하면서 건설업계의 유동성 지원 방안과는 별도로 민간 금융기관을 중심으로 건설업체에 대한 구조조정을 진행해나갈 것이라고 밝혔다.
국토부는 채권금융회사가 중심이 돼 건설업체의 신용위험평가를 A~D로 4개 등급으로 나눈 후 경영정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차에 착수할 수 있다고 경고했다.
이에 따라 D등급으로 분류된 건설업체들은 금융기관으로부터 대출 만기 연장과 신규 자금 지원을 받을 수 있는 길이 막히게 된다. 결국 이들 건설사는 정부가 추진하고 있는 공공택지 매입과 미분양아파트 매입, 미분양아파트를 담보로 한 회사채 발행 등 공공에서 시행 예정인 프로그램을 최대한 활용해야 한다.
정부의 한 고위관계자는 “100대 건설사 중 27개 기업에 유동성 문제가 발생할 수 있다는 판단을 내렸다”며 100대 건설사 이외에 나머지 건설사의 유동성 문제는 더욱 심각하다는 것을 암시했다.
다만 정부의 유동성 지원 방안에는 골프장 등의 자산은 이번 지원 대책에 포함되지 않아 주택건설용 토지 등으로 한정될 것으로 보인다. 정부는 비업무용 토지 등의 매입에 총 3조원을 투입할 방침이지만 이를 향후에 비축용 토지로 활용할 계획이기 때문이다.
국토부의 한 관계자는 “민간의 구조조정 방안과 공공의 건설업계 유동성 지원 방안은 별개로 진행되는 만큼 민간에서 D등급으로 분류된 건설업체일지라도 공공의 유동성 지원 방안을 활용할 수 있다”며 “다만 이 같은 공공의 프로그램 역시 개별 건설사의 손해를 담보로 하고 있는 만큼 일정 수준의 출혈을 감내해야 할 것”이라고 강조했다.
이 관계자는 이어 “AㆍB등급에 대한 지원이 한 달 이내에 이뤄지는 만큼 D등급에 대한 만기연장도 1달 이후에는 본격 시행될 수 있다”며 “다만 개별 업체별로 대출 만기 등의 시기가 다른 만큼 한 두달 이후에 곧 바로 파산 절차에 돌입하는 건설사는 많지 않을 것”이라고 덧붙였다.
<'대주단 평가+Fast Track' 활용...D급은 퇴출>
기사입력 2008-10-21 16:01 최종수정2008-10-21 16:27 / 뉴시스 / 이진례 기자
정부가 일시적으로 유동성 어려움에 처한 건설사에 대해 현재 대주단 협약에 가입된 대주단(돈을 빌려주는 기관)의 평가를 거쳐 만기연장 혹은 신규자금의 지원여부를 결정하기로 했다.
또한 평가 결과 D등급으로 분류된 건설사에 대해서는 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차에 착수한다.
정부는 21일 과천 정부청사에서 강만수 기획재정부 장관 주재로 제12차 위기관리대책회의를 개최하고 기획재정부와 국토해양부, 금융위원회는 '가계주거 부담완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안'을 확정·발표했다.
기획재정부에 따르면 정부는 채권금융회사를 중심으로 건설업체에 대한 신용평가(A~D등급)를 거쳐 구조조정 및 지원방안을 강구한다는 방침을 세웠다.
기본적으로 대주단 협약에 가입된 대주단을 중심으로 모든 건설사에 대해 구조조정 및 지원을 추진하되, A.B등급의 중소건설사에 대해서는 채권은행을 중심으로 한 패스트 트랙(Fast Track) 프로그램을 활용한다는 계획이다.
또 부실징후는 있으나 회생가능성이 있는 C등급의 건설사에 대해 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등을 적용해 만기연장, 이자감면, 출자전환 등을 지원하고 M&A, 감자 등의 구조조정을 병행 추진한다.
아울러 경영정상화가 곤란한 D등급 건설사에 대해서는 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차에 착수할 예정이다.
한편 이날 재정부에 따르면 올해 4월부터 건설업체를 지원하기 위해 시행되고 있는 채권금융기관들의 대주단 협약에는 은행과 증권, 자산운용사 등의 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 가입한 상태다.
또 내년 6월 말까지 한시적으로 운용되는 패스트 트랙 프로그램 지원 대상으로 선정되면 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등의 지원조치를 1개월 이내에 완료된다.
<전문가들 "도덕적 해이 우려">
기사입력 2008/10/21 16:00 / 연합뉴스 / 박성제 기자
"경기부양 제한적..재정.금리정책 병행해야"
경제 전문가들은 21일 정부가 발표한 건설업체 유동성 지원 및 구조조정 방안이 건설업계의 자금난을 일시적으로 없애는 효과를 볼 수는 있겠지만 부동산경기 활성화를 이끌어내기에는 역부족이라고 평가했다.
당장 건설사들이 부도 위기에 처해 있고 이는 금융시장은 물론 내수와 투자, 고용 등 경제 전반에 충격을 줄 수 있다는 점을 감안할 때 정책적인 불가피성이 있지만 건설업체의 도덕적 해이를 불러올 수 있다는 점에서 건설업체 자구노력의 중요성을 강조했다.
◇ 오문석 LG경제연구원 경제연구실장
경기부양적이라고 보기는 어렵다. 부동산 가격이 과도하게 내려가 투매로 이어질 경우 가계부실이 발생하는 리스크를 막으려는 조치이다. 건설업계 전체에 유동성을 공급한다기보다는 시장의 실패를 방지하는 차원이다. 부동산시장의 버블이 꺼지는 상황에서 그 속도를 조절하고 금융시스템의 리스크로 이어지는 것을 막는데 주안점을 둬야 한다. 경기부양 효과는 재정이나 금리 등 거시수단으로 접근해야 한다.
정부는 선별적인 지원이라는 원칙을 지켜야 한다. 기업들이 보유 자산을 매각하고 미분양 주택도 스스로 해결하려는 자구노력이 선행돼야 한다. 그런 노력에도 흑자도산으로 이어지는 사례를 막는데 초점을 맞춰야 한다.
현 단계에서는 부동산시장이 워낙 위축돼 있다 보니 건설사들이 주택공급을 자제하고 있다. 장기적으로 수급이 다시 악화될 수 있는 만큼 정부 차원에서 공급을 조절할 필요가 있다.
◇ 송준혁 한국개발연구원(KDI) 연구위원
현 상황에서 정부 정책이 불가피한 측면은 있지만 그 방향성이 맞는지는 의문이다. 우선 기업들의 토지와 미분양주택 등을 매입해 유동성을 공급한다는 것 자체가 `도덕적 해이' 논란을 불러올 수 있다. 금융기관들은 자체적으로 기업의 신용리스크를 판단해서 대출한 것이다. 여기에 국가가 유동성을 공급해 그 리스크를 줄여준다는 것은 시장 원리에 어긋나는 측면이 있다.
총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 문제도 논란이 될 수 있다. 애초 이들 규제는 금융기관의 건전성과 금융시스템을 유지하려고 도입한 것이다. 이제 와서 이들 규제 때문에 부동산시장이 활성화되지 않고 부동산대출의 연체율이 높아질 수 있다며 (투기지역 해제를 통해) 우회적으로 완화하는 것은 역설적이다.
건설투자 활성화를 통한 경기부양 효과도 크지 않을 것으로 보인다. 현재 부동산시장의 문제는 공급이 아니라 수요이다. 예전처럼 정상적인 경제상황에서는 조금의 이윤만 있어도 자금이 크게 움직이지만 지금은 생존의 문제이다. 투자 자금이 필요한 것이 아니라 당장 운영 자금이 필요한 것이다.
◇ 이부형 현대경제연구원 실물경제실장
중견 건설사 중에서도 프로젝트파이낸싱(PF) 투자가 많다. 이 문제가 해결이 안 되면 신용 위험이 발생하고 이것이 실물 쪽에 부정적인 영향을 줄 수 있다. 부동산시장이 너무 침체돼 있어 부동산업계나 지역경제 모두 안좋다. 따라서 부동산시장 활성화로 가는 기본 방향은 맞다.
다만 이번 대책이 중장기적으로 국내 건설업계의 경쟁력과 건전성을 높이는데 도움이 될지는 의문이다. 단기 유동성 위기가 있는 상황에서의 응급조치 성격이 강하다.
정부가 업계의 자구노력을 전제로 하고 선별적인 지원을 하겠다고 밝혔지만 결국 유동성 지원이라는 것은 자체적으로 해결을 못 하니까 지원하겠다는 것이다. 국내 건설사들은 부동산경기가 나빠질 때마다 사실상 구조조정이 제대로 이뤄지지 않았다. 이번 조치로 정부가 부동산업계의 부실을 떠안음으로써 부동산침체가 실물 경제 전반에 미치는 부정적인 파급을 막을 수는 있겠지만 장기적으로 효과는 불투명하다.
◇ 황인성 삼성경제연구소 수석연구원
주택경기 부진의 근본원인은 수요위축이다. 수도권 중심의 규제들도 건설사들이 지방에 공급을 늘리면서 지방 미분양이 늘어났기 때문이다.
이를 고려할 때 부동산경기를 활성화해 경기부양으로 이어지면서 수요가 늘어나야 한다. 그런데 이번 대책은 유동성을 공급하는 것이지 수요를 늘리는 방안은 아니다. 건설사를 살려 PF대출 및 저축은행의 부실을 막는 차원이다.
경기부양은 결국 감세나 재정지출 등으로 접근해야 한다. 이를 통해 부동산거래가 살아나 먼저 수요가 생겨야만 건설업계 대책이 건설투자 활성화로 이어질 수 있다.