기사입력 2008-10-21 19:34 최종수정2008-10-22 12:12 / 세계일보 / 강갑수 기자
21일 정부가 수도권의 투기지역과 투기과열지구를 대폭 해제키로 함에 따라 수도권에서 내집 마련을 위한 자금 조달이 지금보다 훨씬 수월해질 전망이다. 이에 따라 투기지역 및 투기과열지구 해제가 본격화될 다음 달부터 해제 대상지역을 중심으로 주택 수요가 차츰 늘어날 것으로 예상된다.
구체적인 투기지역 및 투기과열지구 해제 구역은 앞으로 부동산가격안정심의위원회 또는 주택정책심의위원회를 열어 결정할 계획이지만 서울 강남권 등 집값 상승 우려가 높은 지역만 제외하고 대부분 해제될 것이 유력해 보인다.
정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사를 한 뒤 소관 위원회를 각각 열고 해제지역을 결정한다는 계획이다.
투기지역은 ▲지정 후 6개월이 경과해야 하고 지정 전 3월부터 현재까지 누계 집값 상승률이 전국 평균, 또는 소비자물가 누계 이하여야 하며 ▲최근 3개월간 집값 상승률이 전국 평균 또는 소비자물가 상승률 이하여야 해제할 수 있다.
투기지역에서 풀리면 주택담보대출과 관련한 자금 조달이 수월해지기 때문에 자금 부족으로 내집 마련에 나서지 못했던 실수요자들이 촉각을 곤두세울 것으로 전망된다. 부동산 업계에서는 집값 불안의 진원지인 서울 강남권 등은 투기지역으로 계속 묶어 놓을 가능성이 크지만 집값 우려가 크지 않은 지역은 대부분 해제될 것으로 관측하고 있다.
현재 수도권에서는 서해 도서지역 등 일부를 제외하고는 대부분이 투기지역으로 묶여 있다.
그러나 투기지역에서 해제되더라도 내집 마련 수요를 크게 끌어올리지는 못할 것이라는 전망이 지배적이다.
투기과열지구는 과도한 청약경쟁을 막기 위한 제도로 분양권 전매제한이 규제의 핵심이다.
그러나 이미 수도권에 대한 전매제한을 5∼10년에서 1∼7년으로 완화하기로 한 상황에서 투기과열지구 해제 여부가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이란 관측이 우세하다.
<용인·평촌 등 버블세븐도 ‘투기 지정’에서 풀릴 듯>
기사입력 2008-10-21 19:35 / 한겨례 / 허종식, 선임 기자
투기지역 해제 어떻게
비과밀억제 김포·파주·남양주 등
전매제한 3→1년 단축 수혜 볼 듯
국토해양부 이재영 주택토지실장은 “수도권 안에서 지정 목적이 사라진 투기지역, 투기과열지구를 합리적으로 해제하겠다”고 밝혔다. 하지만 정부는 집값 폭등 우려가 있거나 최근 집값이 많이 오른 곳은 투기과열지구에서 해제하지 않을 방침이다.
이에 따라 서울과 인천은 해제 대상에서 일단 제외될 가능성이 높다. 반면, 경기도는 분당새도시 정도를 제외하고는 대분분 해제 대상에 포함될 전망이다.
국토해양부는 집값 폭등의 진원지 구실을 해온 서울 강남은 투기지역에서 해제할 경우 집값이 급격하게 오를 가능성이 있어 해제가 어려울 것으로 보고 있다. 또 송도국제도시, 청라지구 등 개발 호재가 많은 인천도 최근 몇년 동안의 집값 오름세가 심상치 않아 투기과열지구 등을 해제하는데 부담이 크다.
국토부가 해제 여부를 가장 고민하고 있는 곳은 버불세븐인 분당새도시, 평촌새도시, 용인시 등이다. 국토해양부 관계자는 “버블세븐 지역은 좀더 정밀하게 검토해서 해제 여부를 결정하겠지만 용인, 평촌은 해제 가능성이 높다”고 말했다. 올 들어 경기도 안에서 집값이 가장 많이 떨어진 과천시도 집값이 여전히 높기는 하지만 해제 대상에 포함될 것으로 예상된다. 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사 후 부동산가격안정심의위원회, 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 해제 대상을 최종 확정할 방침이다.
현재 주택투기지역은 수도권의 경우 서울 전지역·인천 8개구, 경기도 39개 시·군 등 모두 72개 지역이다. 투기과열지구는 서울·경기 전지역, 강화·옹진군 등 도서지역을 제외한 인천 전지역이다. 투기과열지구에서 해제되면 수도권 비과밀억제권역의 민간택지 아파트는 전매제한이 3년에서 1년으로 단축되는데 비과밀억제권역인 김포·파주·양주·남양주·용인·광주·안산·화성 등이 수혜지역으로 꼽힌다.
<투기지역 해제 가능지역 '단 2곳'...기준 완화 불가피>
기사입력 2008-10-22 07:11 최종수정2008-10-22 08:14 / 연합뉴스 / 서미숙 기자
정부가 10.21 건설대책을 통해 지정목적이 사라진 수도권 투기지역을 해제하기로 했지만 현 기준을 적용할 때 해제 가능 지역은 단 2곳뿐인 것으로 나타났다.
이에 따라 정부가 투기지역 해제 효과를 높이기 위해서는 해제 요건을 대폭 완화해야 할 것으로 보인다.
22일 연합뉴스가 국민은행의 주택가격 지수 시계열을 분석한 결과 수도권 전체 투기지역 72곳(행정구역 기준) 가운데 해제 요건을 갖춘 곳은 서울 종로구와 화성시 등 단 2곳에 불과했다.
투기지역 해제 요건은 ▲지정 후 6개월이 지나고 ▲지정 전 3개월부터 지금까지의 누계 가격 상승률이 전국 평균 이하이거나 소비자물가 상승률 이하이고 ▲최근 3개월 가격 상승률이 전국 평균 이하거나 소비자물가 상승률 이하여야 한다.
이 기준을 적용할 때 2005년 9월 15일 투기지역에 지정된 종로구는 지정 전 3개월부터 올해 9월까지 주택 매매가가 총 21.7%가 올라 같은 기간 전국 평균(22%)에 못미쳤다. 또 최근 3개월 가격 상승률은 0.7%로 전국 평균(0.8%) 이하로 서울 25개구 가운데 유일하게 해제 기준을 만족한다.
경기도에서는 화성시 집값이 투기지역 지정(2003년 5월 29일)전 3개월부터 올 9월까지 35%가 올라 전국 평균 상승률(38.3%) 보다 3.3%포인트 낮았고 최근 3개월 가격 상승률도 0.6%가 떨어져 전국 평균(0.6%) 이하로 해제 대상이 된다.
안성, 평택, 이천시는 투기지역 지정 3개월 전부터 현재까지 가격 상승률은 전국 평균을 밑돌았지만 최근 3개월 상승률이 전국 평균 이상이어서 해제 대상에서 빠지게 된다.
올들어 아파트값이 약세를 보이고 있는 '버블세븐' 가운데 해제 기준을 만족하는 곳은 한 곳도 없다. 최근 집값은 하락세로 돌아섰지만 투기지역 지정 후 가격 상승폭이 전국 평균 이상으로 큰 때문이다.
강남, 서초, 송파구 등 강남권과 분당신도시의 경우 투기지역 지정 3개월 전부터 올 9월까지 상승률이 이 기간 전국 평균의 2배 이상 높았고, 최근 집값이 급락한 용인시의 상승률(63.7%)도 전국 평균(35.7%)을 크게 웃돌았다.
최근 집값이 강세를 보인 인천시의 서구, 연수구, 부평구 등 8개구도 해제 대상에 끼지 못한다.
전문가들은 이에 따라 투기지역 해제 기준을 크게 완화되지 않을 경우 대상이 거의 없어 정책의 실효성이 떨어질 것으로 우려하고 있다.
기획재정부도 투기지역의 해제 기준이 지나치게 엄격해 집값이 폭락하지 않는 한 해제가 어렵다는데 공감하고 새 기준을 마련하기로 했다.
부동산114 김규정 차장은 "투기지역 제도 도입 당시 부동산 가격이 하락할 때는 고려치 않고 해제 기준을 잡는 바람에 지금처럼 집값이 약세일 때도 해제 대상이 거의 없다"며 "주택경기를 살릴 수 있는 적정선으로 기준을 완화하되 향후 집값 상승이나 투기우려가 있는 곳은 후폭풍을 감안해 해제에 신중을 기해야 할 것"고 말했다.
<투기지역 해제..건설사 땅.주택 6조3천억원 매입>
기사입력 2008-10-21 10:03 최종수정2008-10-21 10:16 / 연합뉴스 / 박성재 기자
건설.부동산 대책 오늘 오후 발표
정부가 자금난을 겪고 있는 건설업체들로부터 주택용지를 사들이는 비용으로 4조3천억원 가량을 투입하는 방안을 추진할 방침이다.
또 미분양 주택을 사들이는 비용으로 최대 2조원을 동원하는 방안이 추진된다.
아울러 얼어붙은 주택 수요를 북돋우기 위해 수도권 투기지역은 선별 해제된다.
정부는 21일 오후 위기관리대책회의를 갖고 '건설업체 유동성지원 및 구조조정방안'을 확정해 발표할 계획이다.
정부가 건설업체의 지원방안을 마련한 것은 6.11대책, 8.21대책에 이어 올해 세번째. 앞서 발표된 2번의 대책은 미분양 해소에 국한된 데 비해 이번 대책은 훨씬 포괄적이다.
정부는 우선 유동성 위기를 겪고 있는 건설사가 보유 토지의 매각을 희망하면 이를 정부가 사들이는 방안을 추진할 것으로 알려졌다. 투입 자금은 3조원 가량으로 토지공사가 채권발행 등을 통해 조달한다.
또 정부는 토지공사로부터 분양받은 공동주택용지의 해약을 원하는 건설업체들에 대해서는 계약금을 제외하고 중도금은 전액 돌려주는 방안도 발표할 것으로 관측되고 있다.
중도금 환불용으로 정부가 책정하고 있는 금액은 1조3천억원 가량 될 전망이며 장기간 연체된 용지가 우선 해약 대상이 된다.
정부는 또 대한주택보증이 환매조건부로 미분양주택을 매입하기 위한 자금을 최대 2조원으로 확정해 발표할 계획이다.
미분양 주택 해소의 일환으로 수도권 투기지역을 쉽게 해제하는 방안도 발표할 계획이다.
기획재정부장관이 지정하는 투기지역은 지정한 뒤 6개월이 지난 뒤에야 해제가 가능하도록 돼 있는 등 해제 요건이 까다롭게 돼 있는데 정부는 이 요건을 완화할 방침인 것으로 알려졌다.
정부는 일단 해제 요건 완화를 발표하고 완화된 요건에 해당되는 후보지역을 정해 부동산가격안정심의위원회를 열어 선별적으로 해제할 방침이다.
투기지역에서 해제되면 주택을 담보로 대출을 받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI)도 상향조정된다.
정부는 또 ▲펀드를 조성해 미분양주택을 사 들이는 방안 ▲건설회사 회사채를 모아 이를 담보로 투자상품을 만드는 방안 ▲건설업체 브리지론에 대해 정부가 보증하는 방안 등도 포함시킬 것으로 알려졌다.
<수도권 주택투기지역 단계 해제>
기사입력 2008-10-21 03:21 / 동아일보 / 고기정, 홍수용 기자
담보대출 한도 크게 늘어… ‘과열지구’도 상당수 풀기로
당정 오늘 확정…3조 들여 민간건설사 택지 매입
정부와 한나라당은 수도권 주택투기지역과 투기과열지구를 상당수 해제해 주택담보대출 한도를 대폭 늘리기로 했다. 또 3조 원을 투입해 민간 건설사가 보유한 땅을 사들이는 방안도 추진한다.
당정은 이런 내용이 담긴 ‘건설산업 지원방안’을 마련해 21일 열리는 위기관리대책회의에서 확정키로 했다.
지원방안에 따르면 수도권 72개 주택투기지역 및 수도권 투기과열지구(경기 가평군, 양평군 등 일부 제외) 중 상당수가 단계적으로 해제된다.
주택투기지역에선 현재 6억 원 초과 주택에 대해 총부채상환비율(DTI) 40%와 주택담보인정비율(LTV) 40%를 적용해 소득과 집값을 기준으로 대출을 제한하고 있다. 투기과열지구에선 분양권 전매 제한과 1순위 청약자격 제한 등의 규제만 적용된다.
따라서 이르면 다음 달 열릴 예정인 부동산가격안정심의위원회 심의 결과 투기지역이 대폭 줄면 해당 지역에 집을 사는 사람이 금융회사에서 빌릴 수 있는 금액 한도가 크게 늘어난다.
또 정부는 토지개발채권 발행 등으로 조성한 3조 원을 들여 민간 건설사가 자체 조성한 택지를 사들일 예정이다. 한국토지공사가 정부를 대신해 매입할 대상은 건설사의 부채 상환용 토지이며 별도 심사를 거쳐 땅을 매입한다.
일반 제조업체가 보유한 토지는 이번 매입 대상에선 제외됐지만 전체 경기 상황에 따라 2단계 매입 조치 때 포함될 수도 있다.
정부는 이어 건설사가 토공과 체결한 택지분양 계약을 중도 해지할 수 있도록 해 자금난을 덜어 주기로 했다. 이때 땅값의 10% 정도인 계약금은 공공기관에 귀속되지만 중도금은 돌려준다.
건설사가 공공기관에서 분양받은 택지를 다른 건설사나 기업에 전매할 수 있는 길도 열린다. 택지 전매는 주택 분양가 상승과 과열 경쟁을 막기 위해 2005년부터 금지됐지만 건설사의 택지 매각 경로를 다양화하는 차원에서 택지개발촉진법 시행령에 전매 예외조항을 두기로 했다.
<분당·과천·일산·용인 내달 ‘투기지역’ 해제>
기사입력 2008-10-22 04:10 최종수정2008-10-22 14:42 / 중앙일보 / 김영훈 기자
정부는 21일 이런 내용의 부동산 대책을 내놓았다. 정부가 금융 대책에 이어 부동산·건설사 대책을 내놓은 것은 실물 부문 가운데 경기가 가장 좋지 않기 때문이다.
국토해양부 관계자는 “5대 신도시를 포함해 집값이 내린 경기도 전 지역을 해제 대상으로 삼고 있다”며 “현장 실사를 하면 일부 조정이 있겠지만 집값 불안 요인이 없는 곳은 모두 해제할 방침”이라고 말했다. 그러나 서울시와 인천시는 계속 투기지역으로 묶어 둘 방침이다. 서울 강남은 집값이 여전히 비싼 데다 부동산 시장에 미치는 영향이 크고, 강북은 올 초 집값이 상대적으로 많이 올랐기 때문이다. 인천은 신도시·영종도 개발로 집값이 많이 오른 점이 감안됐다.
현재 수도권에선 72개 시·군·구가 주택투기지역으로 지정돼 있고, 낙후 지역 일부를 제외한 수도권 전역이 투기과열지구로 묶여 있다. 정부는 또 집이 한 채 있는 사람이 새로 집을 산 뒤 2년 안에 기존 주택을 팔면 양도소득세를 내지 않도록 하겠다고 밝혔다. 지금은 1년 안에 집을 팔아야 한다.
건설사 지원 대책도 나왔다. 정부가 건설사 토지 3조원어치를 매입하고, 미분양 주택 1만 채를 사들일 계획이다. 이번에 건설사에 지원되는 자금은 총 9조2000억원이다.
◆주택투기지역=정부가 집값이 크게 올랐거나 오를 가능성이 있는 곳을 투기지역으로 지정한다. 1개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률보다 30% 이상 높은 곳 등이 지정 대상이다. 다른 지역보다 주택담보대출을 적게 받게 된다. 투기과열지구는 집값이 오른 곳 중 청약 경쟁률이 높은 곳을 위주로 지정한다.
<꽁꽁 언 부동산 시장… 꽁꽁 묶인 규제 풀어 ‘온기 살리기’>
기사입력 2008-10-21 03:19 최종수정2008-10-21 03:49 / 동아일보 / 홍수용, 신수정, 류원식 기자
대출 여력 늘려 주택수요 확충… 부동산 거래 활성화 유도
이르면 내달 구체 해제지역 결정… “투기자극 우려”지적도
■ 투기지역 해제 추진 왜?
정부와 한나라당이 추진하는 주택투기지역과 투기과열지구의 단계적 해제는 집을 사려는 사람들을 위한 조치다, 이렇게 되면 대출 기회가 커지고 주택 매매를 통해 시세차익을 올릴 수 있는 여지도 더 생긴다.
건설경기 부양을 위해 정부가 택한 가장 손쉬운 대안이 위축된 수요의 진작인 셈이다.
눈앞의 불을 끄는 것도 급했던 것. 하지만 ‘국내 주택시장에 거품이 적지 않다’는 지적이 많은 상황에서 투기 수요를 자극할 수 있는 대책을 내놓는 것이 적절한지에 대한 논란도 거세다.
○ 투기지역 풀리면 DTI-LTV한도 완화
소득에 따라 대출을 제한하는 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 규제는 지금까지 나온 집값 안정대책 중 가장 효과적인 대책이라는 평가를 받았다.
집을 사는 사람의 자금줄을 틀어쥐는 대책이어서 세제나 공급을 통한 가격 안정책보다 주택 수요를 즉각적으로 줄일 수 있었다. 이를 뒤집어 보면 주택 수요를 살리기 위한 가장 효과적인 대책도 대출여력을 늘리는 것이라는 게 정부의 판단이다.
다만 DTI 한도를 상향 조정하거나 폐지하는 식의 대책은 정부가 직접 주택 수요를 자극한다는 지적이 일 수 있어 투기지역 축소로 대출한도를 늘리는 2단계 경로를 거치기로 했다.
○ 대출한도 얼마나 늘어나나
대출규제가 완화되면 LTV가 40%에서 60%로 높아지고, 6억 원 초과 아파트에 대해 40%를 적용하는 DTI는 원칙적으로 폐지된다. 주택담보대출로 받을 수 있는 자금 한도가 크게 늘어난다.
연소득 5000만 원인 사람이 서울 강남구 수서동 H아파트 152m²형을 사면서 은행에서 20년 만기 원리금 균등상환 조건으로 금리 8%에 대출받는 상황을 가정해 보자. 국민은행이 산정한 이 아파트의 일반 거래가격은 11억2500만 원이다.
집값이 6억 원을 넘기 때문에 지금은 DTI 40%와 LTV 60%를 적용받아 최대한 1억9920만 원을 대출받을 수 있다. 하지만 투기지역 해제로 LTV 60%만 적용받게 되면 대출 가능금액이 6억7500만 원으로 급증한다. 대출금이 4억7580만 원 늘어나는 것이다.
○ “미분양 아파트 가격 낮춰야”
부동산 전문가들은 이번 대책으로 투기 수요가 다시 고개를 들 수 있다는 점을 가장 우려한다.
관건은 주택투기지역과 투기과열지구 해제 범위. 정부는 이르면 다음 달 안에 수도권 내 주택투기지역과 투기과열지구의 지정 요건을 완화한다. 이어 완화된 요건에 해당하는 곳을 선별해 주택정책심의위원회와 부동산가격안정심의위원회에서 해제지역을 확정한다.
집값 급등 가능성이 낮은 지역이 우선 해제되고 서울의 강남권 등 집값이 여전히 불안한 지역은 해제 순위에서 뒤로 밀릴 것으로 보인다.
이런 예상과 달리 초기 해제지역이 너무 넓으면 DTI 규제가 사실상 의미가 없어져 집값이 뛸 우려도 있다.
변창흠 세종대 교수는 “인위적으로 수요를 창출하려는 취지의 정책을 내놓는다면 위험할 수 있다”며 “미분양 주택의 가격을 크게 낮춰서 팔고, 신규 분양주택에 분양가 상한제를 엄격히 적용하는 것을 문제 해결의 실마리로 삼아야 할 것”이라고 말했다.
<투기지역 현황-전국 주택 72곳·토지 88곳>
노무현 정부는 부동산가격이 급등하자 투기지역 제도를 도입했다. 투기지역은 주택투기지역과 토지투기지역으로 나눠진다. 행정구역 단위로 지정된다.20일 현재 전국의 투기지역은 주택투기지역 72곳과 토지투기지역 88곳이 남아 있다.
●2003년 강남구 첫 지정
주택투기지역은 2003년 4월 서울 강남구를 지정한 뒤 강동·송파·마포·서초지역 등으로 확대됐다. 토지투기지역 지정은 2003년 8월 유성·김포지역 등을 시작으로 확대됐다.
투기지역은 부동산가격 흐름을 파악해 급등 지역을 대상으로 부동산가격 안정심의위원회 심의를 거쳐 지정된다. 올들어서는 지난 1월 심의위원회를 열어 인천 동구를 주택투기지역으로 지정하고 천안시 등을 주택투기지역에서 해제한 뒤 부동산가격이 안정되면서 지금까지 열지 않았다. 지난 2월25일 이명박 정부가 출범한 뒤에는 심의위원회를 열지 않은 셈이다.
지정 요건은 직전 2개월 동안 당해 지역 부동산 가격 상승률이 전국 평균 가격 상승률 이상 오르거나 직전 1년간 당해 지역 부동산 가격 상승률이 3년간 연 평균 전국 부동산가격 상승률 이상인 곳 등이다. 그러나 투기지역 지정 6월이 지난 뒤 누계 가격상승률이 전국 평균 이하이거나 최근 3월간 누계가격상승률이 전국 평균 이하로 떨어지면 해제된다.
●지난 1월 천안 등 일부 풀려
투기지역으로 지정되면 거래 가격을 실거래가로 신고해야 한다. 정부는 이를 기준으로 양도소득세를 부과한다. 때문에 실거래가격 신고가 의무화되기 전까지는 투기지역지정이 거래가를 속여 양도차익을 적게 내는 전형적인 부동산 투기를 막는데 결정적인 역할을 했다.
그러나 실거래가 신고가 정착되면서 양도차익을 속이는 투기 억제효과는 사실상 무의미해졌다. 다만 주택투기지역에서 주택 대출을 규제하는 기준으로 삼아 간접적으로 거래를 규제하는 역할을 했다.
투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입때 적용하던 총부채상환비율(DTI) 40%도 해제된다. 또 신규 주택담보대출 1건 제한 조치도 풀리게 된다. 토지는 수용 후 대체 부동산 취득시 취득·등록세 비과세 적용을 받는다.
<투기지역 대폭 해제…꽉막힌 부동산 경기 숨통 틔우나>
기사입력 2008-10-20 22:28 / 세계일보 / 강갑수 기자
정부와 여당이 수도권 투기지역과 투기과열지구를 크게 개선키로 함에 따라 21일 발표될 정부의 국가위기관리대책에 관심이 집중되고 있다. 정부와 여당이 투기지역 및 투기과열지구를 대폭 해제키로 한 것은 주택시장의 붕괴와 자산가치 하락을 막아 글로벌 금융위기가 실물경제 둔화로 이어지는 것을 막으려는 뜻으로 풀이된다.
이에 대해 부동산 전문가들은 정부가 투기지역과 투기과열지구를 대폭 해제할 경우 건설업체의 미분양 해소나 주택가격 급락 등에는 어느 정도 효과가 있을 것으로 전망하고 있다. 그러나 금융시장 불안이 계속되는 데다 주택담보대출 금리가 연 10%를 넘는 상황에서 부동산 시장 회복 및 경기 활성화로 이어지기는 어려울 것으로 보인다.
◆투기지역·투기과열지구 해제 효과=주택건설 업체들은 그동안 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 완화해 줄 것을 정부와 여당에 꾸준히 요구했다. 이래야만 주택가격 폭락을 막고 부동산시장에 숨통이 트일 수 있다는 취지에서다. 이에 따라 정부는 건설업계의 요구를 전격 수용해 수도권의 투기지역 및 투기과열지구를 해제하는 쪽으로 가닥을 잡았다.
일단 투기지역이 풀리게 되면 지금까지 40%로 제한됐던 LTV가 60%로 늘어난다. 또 6억원 초과 아파트 구입 시 소득에 따라 주택구입 비용의 40%까지만 대출을 해주던 DTI도 풀리게 된다. 그동안 1건으로 제한하던 신규 주택담보대출도 풀리고, 양도소득세 부과의 기준이 실거래가에서 기준시가로 바뀐다. 여기에다 투기과열지구를 손질하면 해당 지역은 LTV 한도가 더욱 늘어나게 된다. 정부와 여당이 투기지역뿐 아니라 투기과열지구까지도 손질을 하기로 한 것도 이 때문으로 보인다.
한 부동산 전문가는 “수도권은 대부분의 지역이 투기지역이나 투기과열지구로 묶여 있어 부동산 경기 침체가 심각한 상황”이라며 “투기지역과 투기과열지구를 해제하면 수도권의 미분양 주택 해소는 물론 건설업계 유동성 확보에도 커다란 힘이 될 것”이라고 말했다.
◆부동산 정책 5년 전으로 회귀=정부가 지난달 종합부동산세제를 대폭 손질키로 한 데다 투기지역 및 투기과열지구까지 가능한 대폭 해제하기로 함에 따라 정부의 부동산 정책이 5년 전으로 되돌아가고 있다는 분석이다.
투기지역이나 투기과열지구는 부동산 투기 방지를 위한 가장 강력한 수단 가운데 하나다. 대부분의 투기 억제 대책이 이들 두 가지 규제를 통해 마련됐기 때문이다.
정부 관계자는 “현재 주택시장을 비롯한 부동산시장이 붕괴 우려가 높기 때문에 경기 활성화를 위한 모든 대책을 꺼내들고 있다”면서 “부동산 경기가 활발했던 시절의 상황을 조성할 필요가 있다”고 말해 외환위기를 넘고 부동산시장이 살아나던 2000년대 초 시절의 부동산 정책을 펼 가능성을 시사했다. 반면 고금리 등으로 그 효과가 제한적일 것이라는 분석도 만만치 않다. 수도권 투기지역과 투기과열지구를 풀더라도 시중 담보대출 금리가 연 10%를 웃돌고, 소비심리가 얼어붙어 있어 부동산시장이 살아나기는 쉽지 않을 것이란 전망도 있다.
다른 부동산 전문가는 “정부가 부동산 정책에 대한 시장의 신뢰를 잃은 상황에서 급진적으로 규제 완화에 들어간다고 시장이 급반전하기는 어려울 것”이라며 “일부 투기꾼이 설칠 가능성도 있는 만큼 이에 대한 방지책도 함께 마련해야 한다”고 말했다.
<사실상 대출규제 완화…거래 활성화는 미지수>
기사입력 2008-10-20 23:55 최종수정2008-10-21 09:12 / 경향신문/ 정유미 기자
ㆍLTV·DTI는 현행대로… 일부선 투기조장 우려도
투기지역과 투기과열지구에 대한 정부의 단계적 해제조치가 부동산시장에 즉각적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보인다. 세계적인 경기침체에다 금융시장이 불안하고 주택담보 대출 금리가 10%에 달하는 등 얼어붙은 부동산 매매시장이 쉽게 살아나기는 힘들기 때문이다. 그러나 경기가 살아날 경우에는 언제든 잠자는 투기세력을 일깨워 집값 상승을 불러올 수도 있다. 정부가 규제완화에 앞서 투기를 막을 수 있는 안전장치부터 마련해야 한다는 지적이 나오는 이유다.
◇ 투기지역·투기과열지구 해제되나=현재 전국의 투기지역은 주택투기지역 72곳과 토지투기지역 88곳이 있다. 2003년 4월 서울 강남구가 처음 지정됐고 강동·송파·마포·서초지역 등으로 늘어났다. 이어 8월에는 유성·김포지역 등으로 확대됐다. 지방의 주택투기지역은 지난 1월 모두 해제됐다.
현재 서울 25개구는 모두 투기지역에 해당되며 인천 8구 등 수도권 일부가 해당된다. 투기지역은 집값 또는 토지가격이 급등할 경우 부동산가격 안정 심의위원회를 열어 기획재정부 장관이 지정하며 양도소득세를 공시가격 대신 실거래가로 매긴다. 투기과열지구는 국토해양부 장관이 지정한다. 투기과열지구로 지정되면 전매가 제한되며 1가구 2주택자, 5년 이내 당첨사실이 있는 경우 등은 청약 1순위 자격이 제한된다.
정부는 현재로선 투기지역이나 투기과열지역을 전면적으로 해제하지는 않을 것으로 알려졌다. 휘발성이 높은 이들 지역을 전면해제했을 경우 미칠 파장을 감당하기 어렵기 때문이다. 따라서 서울 강남, 서초, 송파 등 집값 불안을 야기해온 강남권은 당장 해제되긴 힘들 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 해제대상은 부동산시장에 영향이 적다고 판단되는 지역부터 적용되며 수도권 일부 지역은 혜택을 볼 수도 있을 것으로 보인다.
◇ 대출규제 완화=투기지역에서 풀리면 아파트 주택담보인정비율(LTV)은 40%에서 60%로 높아지고 6억원 초과 아파트 구입 때 적용하던 총부채상환비율(DTI) 40%도 해제된다. 대출한도가 그만큼 늘어나는 것이다.
이와 함께 신규 주택담보대출을 할 때 ‘1건 제한 조치’가 풀린다. 또 토지가 정부기관 등에 의해 수용된 후 대체 부동산을 취득할 때도 취득·등록세 비과세 적용을 받게 된다.
이 때문에 현재는 집값이 하락하고 있지만 잠재적인 수요가 있는 서울 강남권 등 버블 세븐 지역의 경우 투기지역이나 투기과열지구에서 해제되면 언제 투기심리가 작용해 집값 상승을 불러올지 장담할 수 없다. 또 금리가 10%를 웃도는 만큼 정부가 앞장서 부채비율을 높임으로써 가계부채 위험을 부추긴다는 비판도 나오고 있다.
◇ 매매거래 숨통 트일까=전문가들은 부동산시장이 어떻게 반응할지 좀더 지켜봐야 한다는 입장이다. 지방의 경우 이미 LTV와 DTI가 풀렸지만 미분양 해소에는 도움이 안 됐기 때문이다. 세계적으로 부동산 거품이 꺼지고 있는 데다 금융시장이 불안하고 대출금리가 급등하는 등 매수세가 살아나기 힘든 구조라는 것. 집값 하락세가 점쳐지는 만큼 구매시점을 더 늦출 것이기 때문에 수도권 미분양 해소에도 도움이 될지 미지수라는 분석이다.
박원갑 스피드뱅크 소장은 “현재 부동산 침체는 정책변수에 있는 게 아니라 세계적인 금융시장 불안에 있다”면서 “당장 여파는 크지 않겠지만 대출규제를 모두 풀어서는 안 된다”고 말했다.
